IMMOBILIENBEWERTUNG

Ihre Immobilienbewertung mit Flexmakler

Sobald die Planungen zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie beginnen, kommt der Verkehrswert ins Spiel. Der Verkehrswert ist für Käufer und Verkäufer ein wesentlicher, wenn nicht gar der wichtigste Faktor beim Immobilienverkauf. Wer eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie besitzt, möchte diese schließlich zum bestmöglichen Wert auf dem Immobilienmarkt präsentieren. Ebenso liegt es im Interesse von Käufern, ein Objekt nicht zu einem Kaufpreis über dem eigentlichen Wert zu kaufen.

Eine Immobilienbewertung hilft Ihnen dabei, den Wert, den ein Objekt zum konkreten Verkaufszeitpunk erzielen kann, zu ermitteln und somit eine bessere Orientierung und Verhandlungsbasis zu schaffen. Dank unserer Experten und Sachverständigen haben Sie mit Flexmakler einen professionellen und erfahrenen Partner an Ihrer Seite, um Immobiliengeschäfte sicher abzuschließen und eine zuverlässige Expertise von Häusern und Wohnungen zu beauftragen. Denn vor allem in Zeiten begehrten Wohnraums und zunehmend steigender Mieten sind Expertenmeinungen und ein realistischer Marktwert entscheidende Faktoren für den Wohnungs- und Hausverkauf.

Hier erfahren Sie alles rund ums Thema Immobilienbewertung und können sich einen Überblick über den Ablauf und die Kernaspekte der Verkehrswertermittlung von Immobilien verschaffen.

Wer darf den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?

Bevor Sie sich an den konkreten Verkauf einer Immobilie machen, gilt es Sachverständige und Experten zu Rate zu ziehen. Die Wertermittlung ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, geregelt. Die Abläufe und Verfahren anhand derer das Wertgutachten eines Objekts erstellt wird, ist für unabhängige und qualifizierte Sachverständige und Gutachter bindend. Bei diesen handelt es sich zumeist um qualifizierte Architekten, Ingenieure und amtlich zugelassene Gutachter.

Beachten Sie vor allem, dass im Fall von gerichtlichen Auseinandersetzungen meist ein öffentlich bestellter Gutachter nötig ist. Nur dieser kann für Sie ein Vollgutachten erstellen, das auch vor Gericht Bestand hat. Bei einer einfachen Immobilienbewertung für einen Haus- oder Wohnungsverkauf wiederum ist nicht zwingend ein amtlicher zugelassener Gutachter nötig. Die Bewertung kann bereits von qualifizierten Sachverständigen und Immobilienmaklern zuverlässig übernommen werden.

Alternativ gibt es die Möglichkeit, eine Immobilienbewertung online kostenlos vorzunehmen. Wer jedoch mit Online-Vergleichsrechnern Immobilien bewerten lässt, muss sich darüber klar sein, dass es hier zunächst nur um nicht konkrete Schätz- und Vergleichswerte geht.

Möchten Sie einen realistischen Wert, der Ihrer Immobilie auch im Detail gerecht wird, so ist es notwendig, nicht nur eigene Schätzwerte zu verwenden, sondern die Immobilienbewertung und den Angebotspreis sachverständigen Händen zu überlassen.

Welche gesetzlichen Verordnungen gibt es für die Verkehrswertbestimmung?

Aus gesetzlicher Sicht ist zunächst zwischen einer Preisermittlung und einer Verkehrswertermittlung zu unterscheiden. Verschiedene Online-Anbieter stellen Ihnen Rechner zur Verfügung, die eine Immobilienbewertung online und kostenlos vornehmen. Hierbei erhalten Sie jedoch basierend auf den Angaben zu Ihrer Immobilie zunächst nur grobe Preis- bzw. Wertermittlungen, die noch nicht den gesetzlichen Vorgaben gerecht werden.

Juristisch anerkannt wird nur der Verkehrswert, auch Marktwert, einer Immobilie. Das Baugesetzbuch (BauGB) definiert diesen als den konkreten Preis für ein Grundstück, der zur Zeit der Wertermittlung, im normalen Geschäftsverkehr für die Immobilie erzielt werden kann. Der Verkehrswert ist kein fixer Wert, sondern orientiert sich flexibel an der aktuellen Immobilienmarktlage. Bei einem zertifizierten Wertgutachten gilt für die Wertgültigkeit der Tag der Gutachtenerstellung.

Sachverständige müssen sich bei der Ermittlung des Verkehrswertes vor allem an folgende gesetzliche Vorgaben halten:

  • Paragraph 194 des Baugesetzbuches (BauGB): Regelt die Verkehrswertermittlung anhand des offenen Immobilienmarkts, der Eigenschaften einer Immobilie und der Lage.
  • ImmoWertV: Der Verkehrswert einer Immobilie muss sich an aktuellen Marktbedingungen orientieren.
  • DIN 277 für Wohnflächenberechnung: Unterstützt bei der Berechnung der Herstellungskosten und der Miet-/Kaufpreise von Gebäuden. Ebenfalls lässt sich mit dem Standard die Nutzungsfähigkeit und Wirtschaftlichkeit von Immobilien vergleichen.

Warum ist eine Immobilienbewertung notwendig?

Ein neutraler und zuverlässiger Angebotspreis ist für einen Immobilienverkauf unerlässlich. Nur so lassen sich empfindliche Preisverluste beim Verkauf Ihres Objekts vermeiden. Ein zu hoher Angebotspreis kann dazu führen, dass eine Immobilie zu lange auf dem Markt bleibt und sich letztlich nur durch unrentable Preissenkungen verkaufen lässt. Ein zu niedriger Preis führt wiederum zu vermeidbaren Preiseinbußen. Durch eine zuverlässige Expertise und einen realistischen Marktwert können Sie sich bei der Preisfindung konkret am aktuellen Marktgeschehen orientieren und Ihre Immobilie weitreichend und attraktiv präsentieren.

Eine fachkundige Meinung ist darüber hinaus in Erbschafts- und Scheidungsangelegenheiten gefragt und für eine qualifizierte und gerichtsfähige Bewertung von Haus und Wohnung unerlässlich. Hier gilt es, den Immobilienwert schriftlich festzuhalten und ein anerkanntes Verkehrswertgutachten zu erstellen.

Bedenken Sie also vor dem Verkauf einer Immobilie, dass sich mögliche Fehler und Fallstricke im Verkaufsprozess durch ein vertrauenswürdiges Gutachten von Vornherein vermeiden lassen. Mit Flexmakler können Sie sich in jedem Fall auf langjährige Erfahrung und eine kostenlose Immobilienbewertung verlassen.

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Wie sieht der Ablauf einer Immobilienbewertung aus?

Ganz gleich ob es sich um den Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung handelt: Sobald Sie eine Verkaufsentscheidung getroffen haben, gilt es, den passenden Partner für die Wertermittlung zu finden. Flexmakler stellt Ihnen hierfür erfahrene Partner zur Seite.

Schritt 1: Erster Überblick

Zunächst haben Sie die Möglichkeit, sich auf flexmakler.de einen ersten Überblick über das Preispotential Ihrer Immobilie zu verschaffen. Sie geben einfach Daten wie Immobilientyp, Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung in unseren Preisrechner ein, beauftragen eine Bewertung Ihres Verkehrswertes und erhalten den potenziellen Marktwert Ihrer Immobilie kostenlos.

Schritt 2: Vorgespräch mit Ihrem Berater

Wenn Sie den Verkauf mit Flexmakler starten möchten, klären wir In einem ersten Telefongespräch mit Ihnen, welche Gründe für den Verkauf der Immobilien vorliegen. Dabei geht es zunächst darum, ob ein gerichtsfähiges Verkehrsgutachten, wie es in Scheidungs- oder Erbschaftsfragen benötigt wird, erstellt werden soll oder ob Sie den Marktwert für einen gewöhnlichen Immobilienverkauf benötigen.

Ebenfalls werden bereits Details wie die Lage, der Bautyp und das Baujahr der Immobilie geklärt. So lässt sich von vornherein der Umfang der Bewertung festlegen und ein erster Eindruck vom Immobilienwert gewinnen. Anschließend vereinbaren wir einen gemeinsamen Termin mit Ihnen und teilen Ihnen mit, welche Unterlagen zur Immobilie Sie brauchen.

Schritt 3: Objektbesichtigung

Sind die Verkaufsgründe und Immobiliendetails geklärt, erfolgt die Objektbesichtigung durch den Sachverständigen. Hierbei wird der Verkehrswert in ganzer Tiefe marktgerecht ermittelt und festgehalten, welche wertsteigernden oder wertmindernden Eigenschaften die Immobilie aufweist. Vor allem Faktoren wie der aktuelle Zustand der Immobilie, mögliche Bauschäden, die konkrete Lage, das Stadtbild, die Energieeffizienz und die Ausstattung fallen dabei ins Gewicht. Auch das Vorhandensein von Keller, Garage und Aufzug wird beachtet.

Nach der Besichtigung gehen wir Ihre für den Verkauf relevanten Unterlagen mit Ihnen durch, erstellen eine erste Vermarktungsstrategie und besprechen den weiteren zeitlichen Ablauf.

Schritt 4: Ergebnis der Wertermittlung

Nach der Objektbegehung und der Sichtung Ihrer Unterlagen erhalten Sie von Ihrem Berater die Ergebnisse der Wertermittlung. Darauf aufbauend legen wir mit Ihnen gemeinsam den Angebotspreis und einen konkreten Plan für die Vermarkung fest.

Für die bestmögliche Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragen wir erstklassige Fotografen, die sich auf hochwertige Immobilienfotografie spezialisieren. Um das Beste aus Ihrer Immobilie herauszuholen, können Sie auch auf Wunsch unsere kreativen Innenraumdesigner in Anspruch nehmen.

Anschließend erstellen wir für Sie ein ansprechendes Immobilien-Exposé. Ein gelungenes Exposé muss potentiellen Käufern die wichtigsten Punkte zur Immobilie auf einen Blick vermitteln und das einladende Gesicht einer erfolgreichen Marketingstrategie sein.

Gegebenenfalls erstellen Architekten aus unserem Netwerk bei Bedarf noch notwendige Unterlagen wie einen Grundriss oder eine Wohnflächenberechnung.

Welche Unterlagen werden für die Expertise benötigt?

Um eine Wohnung oder ein Haus bewerten zu können, benötigt Ihr Gutachter oder Immobilienbewerter alle zur Immobilie gehörigen Unterlagen, die wichtige Informationen zum Verkehrswert enthalten. Suchen Sie die Unterlagen zusammen, sobald der Verkauf der Immobilie beschlossen ist oder fordern Sie die Dokumente schnellstmöglich an.

Folgende Unterlagen sollten Sie für den Gutachter bereithalten:

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Auszug aus der Flurkarte
  • Grundrisszeichnung der Immobilie
  • Auszug aus Baulastenverzeichnis (hinsichtlich öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen des Wohnungseigentümers)
  • Wohnflächenberechnung
  • Nachweise über Modernisierungsarbeiten

Bei Eigentumswohnungen benötigen Sie neben diesen wesentlichen Unterlagen noch:

  • eine Teilungserklärung
  • Nebenkostenabrechnungen
  • einen Wirtschaftsplan
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

Im Falle eines Erbbaurechts halten Sie zudem folgendes bereit:

  • Erbbaurechtsvertrag
  • Nachweis über den derzeitigen Erbbauzins

Für denkmalgeschützte Objekte sind darüber hinaus erforderlich:

  • eine Kopie des Denkmalschutzbescheids

für Mietobjekte brauchen Sie zusätzlich:

  • Mietverträge
  • Aufstellung der Nettokaltmieten
  • Nebenkostenabrechnungen
  • Bewirtschaftungskosten

DIE DREI WERTERMITTLUNGSVERFAHREN

Mit welchen Verfahren lassen sich Immobilien bewerten?

Für die Verkehrswertermittlung beschreibt der Gesetzgeber in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ die drei folgenden spezifischen Verfahren, derer sich ein Gutachter bedienen kann.

Bei diesem Verfahren vergleicht der Gutachter Ihre Immobilie mit den erzielten Kaufpreisen ähnlicher Immobilien. Für den Vergleich lassen sich Daten aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses heranziehen. Die Durchschnittswerte wendet der Gutachter pro Quadratmeter an und stellt sie den wertsteigernden und wertmindernden Eigenschaften Ihrer Immobilie gegenüber.

Dieses Verfahren spielt für Miet- und Pachtobjekte eine Rolle bei der Wertermittlung. Der Gutachter ermittelt in diesem Fall den Gebäudeertragswert anhand der Mieteinnahmen und Instandhaltungsausgaben und leitet unter anderem daraus den Verkehrswert ab. Wesentliche Faktoren für das Verfahren sind Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszinssatz. Für dieses Verfahren sind vor allem die Erfahrung und die Expertise des Gutachters ausschlaggebend, da die Wertentwicklung auch langfristig und unter Berücksichtigung von Risikofaktoren erfolgen muss. Bei Flexmakler können Sie sich darauf verlassen, dass Ihnen zuverlässige Partner mit langjähriger Erfahrung zur Seite stehen.

Dieses Verfahren dient für freie, selbst bewohnte oder vermietete Objekte. Dabei bestimmt der Gutachter den Wert von Boden und Bauwerken getrennt voneinander. Zunächst werden die Normalherstellungskosten anhand der „Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts“ betrachtet, die der Bau eines identischen Gebäudes heute erfordern würde. Anschließend reduziert der Gutachter den Verkehrswert um Abzüge durch Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien. Den Angebotspreis ermittelt er schließlich anhand der regionalen Baupreisverhältnisse in Form einer „Marktanpassung“. Welches Verfahren das passende ist, hängt letztlich von der spezifischen Immobilie und den örtlichen Gegebenheiten ab. Mit einem verlässlichen Partner können Sie sich jedoch darauf bauen, dass Sie mit dem idealen Verfahren den bestmöglichen Angebotspreis erhalten.

Welche Faktoren sind ausschlaggebend für die Immobilienbewertung?

Faktoren, die Einfluss auf die Immobilienbewertung haben, können variieren und hängen von den verschiedenen Eigenschaften Ihrer Immobilie ab. Zentral für den Verkehrswert von Häusern und Wohnungen ist in jedem Fall das Angebot-Nachfrage Verhältnis auf dem regionalen Immobilienmarkt. Entscheidend für die Nachfrage ist das Angebot vergleichbarer, aktueller Immobilien in ähnlicher oder gleicher Lage.

Hier gilt: je mehr ähnliche Angebote, desto niedriger der Verkehrswert. Je weniger vergleichbare Angebote, desto höher fällt die Immobilienbewertung aus.

Bei freien und vermieteten Objekten sind folgende Faktoren ausschlaggebend:

  • Lage der Immobilie
  • Umweltfaktoren
  • Haustyp und Bauqualität
  • Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie
  • Bodenrichtwerte (basierend auf ähnlichen Grundstücksverkäufen)
  • Baujahr der Immobilie
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Zustand der Immobilie
  • Energieeffizienz und Modernisierungsarbeiten
  • Ausstattungsstandard

Bei Mietobjekten sind zusätzlich folgende Faktoren zu beachten:

  • Höhe der potenziellen Mieteinnahmen
  • Instandhaltungskosten
  • Beachtung von Mietspiegel
  • mögliche Mietpreisbremse

Welche Kriterien sind für Sachverständige bei Immobilienbewertung wichtig?

Wesentliche Kriterien bei der Ermittlung des Verkehrswerts sind:

– Objektbezogenheit:

Der Verkehrswert bezieht sich bei der Immobilienbewertung stets auf die konkrete Immobilie oder das Grundstück.

– Wertorientierung:

Das Ziel der Bewertung Wertermittlung ist der konkrete Verkehrswert der betreffenden Immobilie.

– Stichtagsbezug:

Ermittelte Verkehrswerte beziehen sich stets auf das Datum der Gutachtenerstellung.

– Gewöhnlicher Geschäftsverkehr:

Neben den Immobilieneigenschaften werden auch die aktuellen und vergangenen Werte und Preisentwicklungen für vergleichbare Immobilien in Betracht gezogen.

– Unabhängig von persönlichen Umständen:

Persönliche Umstände der Eigentümer oder Verkäufer spielen für die Wertermittlung keine Rolle und fließen nicht in die Bewertung mit ein.

Werden Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien unterschiedlich bewertet?

Der Unterschied bei der Bewertung von Gewerbe- und Wohnimmobilien liegt in erster Linie im Bewertungsverfahren, das der Sachverständige zur Wertermittlung anwendet. Die Bewertung von durch Eigentümer genutzte Immobilien erfolgt in erster Linie nach dem Sachwertverfahren, wohingegen der Verkehrswert von Gewerbe- und Mietwohnimmobilien nach dem Ertragswertverfahren ermittelt wird. Der Wert von selbstgenutzten Wohnimmobilien wiederum ergibt sich zumeist durch das Vergleichswertverfahren.

SERVICE LEISTUNGEN

Leistungen bei der Immobilienbewertung

  • Fachgerechte & Individuelle Bewertung durch Experten gemäß ImmoWertV
  • Aufnahme & Berücksichtigung aller Besonderheiten Ihrer Immobilie
  • Ermittlung des besten  Kauf- oder Verkaufspreises
  • Maßgeschneidertes Marketingpaket für den Verkauf
  • Professionelle Vermarktung inkl. hochwertigem Exposé
  • Fester Ansprechpartner & persönliche Betreuung Ihrer Immobilie
  • Berlin, Düsseldorf, Hamburg

WERTERMITTLUNG VON IMMOBILIEN

Immobilie bewerten: Welche Kosten fallen für die Expertise an?

Was eine Expertise kostet, hängt vom Umfang der anfallenden Aufgaben des Gutachters ab und sollte möglichst früh verhandelt werden. Die Kosten für die Bewertung orientieren sich am Verkehrswert Ihrer Immobilie zuzüglich des Bewertungsaufwands.

Als Richtwert gibt der Bundesverband der Sachverständigen ein Honorar von 1.500 Euro für einen Immobilienwert von unter 150.000 Euro und rund 3.000 Euro bei einem Wert über einer Million an. Für ein Kurzgutachten müssen Sie mit Kosten ab 500 Euro rechnen. Seien Sie sich jedoch darüber im Klaren, dass ein Kurzgutachten nicht rechtlich bindend ist, sondern eher einen professionellen Schätzwert darstellt, der nicht die Tiefe des Immobilienwerts bietet.

Natürlich können Sie sich auch einen ersten Preisüberblick verschaffen und eine erste Immobilienbewertung kostenlos online durchführen. Hierfür stehen verschiedene Online-Rechner und Vergleichstools zur Verfügung.

Welche Stellen unterstützen bei der Bewertung von Immobilien?

Es gibt verschiedene Anlaufstellen, die Sie bei der Wertermittlung unterstützen oder direkt Ihre Immobilie bewerten. Folgende Stellen können Sie dafür in Erwägung ziehen:

  • Immobilienmakler, die eine Wertermittlung von Immobilien als Service anbieten.
  • Vergleichsportale, die eine Immobilienbewertung kostenlos online ermöglichen.
  • Qualifizierte Sachverständige und Experten (z.B. Architekten, Ingenieure und Makler), die eine vollständige Immobilienbewertung durchführen.

Mit Flexmakler können Sie im Online-Rechner Ihre Immobilie kostenlos bewerten, um eine erste Preisschätzung zu erhalten und zudem eine umfassende Beratung, Objektbesichtigung und Immobilienbewertung durch unsere Experten in Anspruch nehmen.

Welche Online-Tools gibt es zur Immobilienbewertung?

Wer noch ganz am Anfang eines Immobilienverkaufs steht, möchte sich vor einer konkreten Vermarktungsstrategie möglicherweise erst einen groben Überblick in Sachen Preisvergleich und Angebot verschaffen.

Online-Tools, die eine Wohnungs- und Hausbewertung kostenlos und in wenigen Minuten anbieten, gibt es in zunehmender Menge. Bei der Nutzung eines Online-Vergleichsrechners müssen Sie sich aber darüber im Klaren sein, dass es sich hierbei nicht um die Bewertung von Sachverständigen handelt.

Was Online-Tools schnell und bequem liefern können, ist eine Preisschätzung auf Basis von Angebotsvergleichen und Wertentwicklungen im Immobiliensektor. Der Schätzwert ist jedoch allgemein und nutzt nur Ihre Angaben zu Lage, Bauweise, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche und Ausstattung.

Ein erster Eindruck von möglichen Verkaufspreisen verschafft Ihnen zunächst eine erste Verhandlungsbasis bei der Bewertung und Preiserstellung Ihrer Immobilie. Ausgebildete Sachverständige können von Online-Tools jedoch keineswegs ersetzt werden.

Unter den vielen Online-Anbietern gibt es nur wenige, die wirklich zuverlässige Werte liefern. Zu den beliebtesten und vertrauenswürdigsten Online-Tools zählen folgende Anbieter für eine Bewertung:

  • Immowelt
  • Immobilienscout24
  • Sprengnetter
  • Flexmakler

Ist eine kostenlose Immobilienbewertung vertrauenswürdig?

Nicht jeder Anbieter, der eine Immobilienbewertung online kostenlos anbietet, ist auch vertrauenswürdig. Wie bei vielen Fällen im digitalen Dienstleistungsbereich gilt hier oft: Wenn Sie etwas umsonst bekommen, zahlen Sie mit Ihren Daten.

Kostenlosen Angebote gibt es mehr als genug. Diese setzen vor allem darauf, dass ein Immobilienverkauf oft zeitnah und möglichst ohne viel Aufwand erfolgen soll. Eine Bewertung Ihrer Immobilie, die alle Aspekte und Faktoren in Betracht zieht und ein marktgerechtes, individuelles Angebot erstellt, ist jedoch nicht möglich, wenn die Immobilienbewertung kostenlos und online erfolgt.

Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass eine kostenlose Hausbewertung für wenig vertrauenswürdige Anbieter nur dazu dient, auf schnellem Wege Vermittlungsaufträge zu erhalten, ohne am Ende die Haftung für den Verkauf zu übernehmen. Die attraktive Preisschätzung entspricht in diesen Fällen nur selten dem wahren Verkehrswert.

Achten Sie also darauf, dass Sie sich bei der Suche an zuverlässige und geprüfte Anbieter wie Flexmakler halten. Immowelt, Immobilienscout24 und Sprengnetter sind ebenfalls seriöse Anbieter. Treffen Sie vor allem keine wirtschaftlichen Entscheidungen auf Grundlage unvollständiger Analysen, denn kostenlose und schnelle Serviceleistungen können nicht die sachverständige Expertise von Experten ersetzen.

Mit Flexmakler haben Sie nicht nur die Möglichkeit, sich durch eine Online-Immobilienbewertung kostenlos eine erste Orientierung auf Basis von fundierten Analysen zu verschaffen. Sie können auch direkt im Anschluss mit unseren Experten in Kontakt treten, um einen konkreten und vertrauenswürdigen Verkehrswert für Ihr Objekt zu ermitteln und eine Vermarktungsstrategie zu entwickeln.

Lässt sich der Verkehrswert auch anonym ermitteln?

Wer sich entscheidet, den Verkehrswert der eigenen Immobilie online und kostenlos zu ermitteln, möchte vermutlich eins: eine anonyme Voreinschätzung und besten Datenschutz. Bei einer Dienstleistung wie der Wertermittlung von Immobilien ist es jedoch nicht vermeiden, wesentliche Daten zur Lage und Beschaffenheit eines Hauses oder einer Wohnung anzugeben. Je mehr Daten zur Immobilie bereitstehen, desto konkreter fällt die Bewertung aus. Je weniger Daten sie bereitstellen möchten, desto ungenauer wird das Ergebnis ausfallen.

Wenn Sie sich für Flexmakler entscheiden, können Sie sich auf einen sicheren und vertrauenswürdigen Umgang mit personenbezogenen Daten verlassen. Darüber hinaus stehen Sie in direktem Kontakt mit unseren persönlichen Beratern, die Ihnen helfen einen zuverlässigen und konkreten Verkehrswert zu ermitteln.

Was zeichnet ein seriöses Gutachten aus?

Nicht jeder Immobilienverkauf verlangt nach einem zertifizierten Verkehrswertgutachten. Geht es jedoch um Gerichtsverfahren, Erbschafts- und Scheidungsangelegenheiten, Steuerfragen oder Vermögenstransaktionen, so benötigen sie eine juristisch belastbare Immobilienbewertung in Form von fundierten und gerichtsfähigen Verkehrswertgutachten.

Bei einem seriösen Gutachten handelt es sich um ein Vollgutachten, das nur amtlich anerkannte Gutachter und qualifizierte Sachverständige erstellen. Die Sachverständigen sollten in jedem Fall mit dem standortspezifischen Immobilienmarkt vertraut sein.

Ein Gutachten kann sowohl für unbebaute Grundstücke als auch für Eigentumswohnungen/-häuser und Geschäfts- oder Gewerbeimmobilien angefertigt werden. Es muss dem Paragraph 194 des Baugesetzbuches entsprechen und die Wertermittlung auf den Regelungen der ImmoWertV und den Richtlinien des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung aufbauen.

Folgende Inhalte muss ein seriöses Gutachten mindestens aufführen:

  • Rechtliche Bedingungen der Wertermittlung
  • Konkrete Eigenschaften und Beschaffenheit der Immobilie
  • Grundstückslage und sonstige wertsteigernde oder -mindernde Bewertungsfaktoren

Der Immobilienwert wird im Gutachten anhand von Preisbildungsmechanismen auf dem Immobilienmarkt und unter Bedingungen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs ermittelt und festgehalten. Dabei bleiben ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse der Immobilieneigentümer unberücksichtigt.

Mit welcher Software lässt sich eine Immobilie bewerten?

Professionelle Software zur Immobilienbewertung ist besonders für Sachverständige und Makler von Bedeutung. Hierbei ist zu betonen, dass selbst eine ausgefeilte Bewertungs-Software die Erfahrungen und Kenntnisse von Fachleuten nicht ersetzen, sondern nur ergänzen kann.

Eine Automatisierung von vergleichbaren Standards und Immobilieneigenschaften ist durchaus üblich und auf dem derzeitigen Immobilienmarkt ohne digitale Unterstützung kaum denkbar. Komplexe Analysen jedoch erfordern die Fachkenntnisse und Erfahrungen von Immobilienmaklern und Sachverständigen.

Etablierte und zuverlässige Software, die Immobilienbewertern bei der Auswertung helfen, gibt es eine ganze Reihe. Folgende Softwareprodukte zählen zu den bekanntesten und beliebtesten Anwendungen:

  • RIWI (Regionales immobilienwirtschaftliches Informationssystem)
  • Immobilien-Wert-Check
  • Asset Check
  • QUIS
  • Sprengnetter AVM (Automated Valuation Model)

Vielversprechende Newcomer unter Bewertungssoftware-Produkten sind:

  • STmate
  • Price Hubble
  • RELAS
  • LORA
  • IMBAS

Welche Rolle spielt IFRS für die Bewertung?

Am Anfang ist zu klären: Was bedeutet eigentlich IFRS? IFRS steht für International Financial Reporting Standards. Die IFRS sind Rechnungslegungsvorschriften, die für Unternehmen international gelten und vom International Accounting Standards Board herausgegeben werden. Durch sie ist es möglich, Betriebsergebnisse getrennt von nationalen Rechnungsstandards für den Weltmarkt zu vergleichen und eine grenzüberschreitende Vereinheitlichung der Immobilienbewertung voranzutreiben.

Zentral für die IRFS sind zwei Prinzipien:

1. Grundsatz der Periodenabgrenzung:

Bilanzpositionen werden zeitlich zugeordnet und betrachtet.

2. Fortführungsprinzip:

Bei der Bewertung von Bilanzpositionen wird die Fortführung der Unternehmenstätigkeit vorausgesetzt.

Für die Immobilienbewertung spielen die IFRS insofern eine Rolle, als dass der Markt für internationale Immobilientransaktionen immer dynamischer und flexibler wird und Sachverständige sich somit nicht nur die nationale Wertentwicklung, sondern auch internationale Verkehrswerttrends im Auge behalten müssen.

International haben die IFRS auch auf deutsche Bewertungsstandards bedeutende Auswirkungen. Umso wichtiger ist es, sich auf eine zuverlässige Bewertung verlassen zu können und sich an Experten zu halten, die Verkehrswertgutachten anhand der vereinheitlichten, international ankerkannten IFRS-Regeln erstellen können.

Welche Punkte sind für den Verkehrswert von Bedeutung?

Der Wert einer Immobilie bestimmt sich durch verschiedene objektive Kriterien, die alle im Kontext der individuellen Immobilienbewertung betrachtet und ausgewertet werden müssen. Folgende Faktoren sind besonders wichtig, wenn es um die Wertermittlung geht.

1. Zustand und Eigenschaften der Immobilie:

Der Immobilienwert hängt im Wesentlichen vom Baujahr, dem aktuellen Zustand und dem Renovierungsbedarf ab. Abgeschlossene oder noch anstehende Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten können sich wertsteigernd oder -mindernd auswirken. Auch Ausstattung, Bautyp und Materialien sind wichtig. Bei der Ausstattung unterscheidet man zwischen einfacher, mittlerer, gehobener und stark gehobener Ausstattung.

2. Energiestandard:

Der Energiestandard ist Teil jeder Bewertung. Ein Energieausweis muss bei jedem Hausverkauf vorliegen. Energieverbrauchs- oder -bedarfsausweise sind wiederum von Baujahr und Immobilientyp abhängig.

3. Standortanalyse:

Die Lage und die Angebot-Nachfrage-Situation vor Ort haben einen großen Einfluss auf den Wert. Unterschieden wird dabei zwischen Makro- und Mikrolage. Die Makrolage bewertet die Immobilie nach ihrer regionalen oder städtischen Lage. Die Mikrolage bewertet die unmittelbare Lage der Immobilie hinsichtlich Straßennähe, Nachbarschaft, Viertel, Einkaufs- und Kinderbetreuungsmöglichkeiten, Immissionsbelastung und Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr.

4. Wohn- und Nutzfläche:

Ein Hauptkriterium bei der Verkehrswertermittlung ist die Wohnflächenermittlung, die anhand von Wohn- und Nutzflächen den Immobilienwert bestimmt.

Gibt es einen Bewertungsunterschied zwischen Häusern und Wohnungen?

Für die Wertermittlung macht es im Grunde keinen Unterschied, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus bewerten lassen möchten. Für Bewerter ist zunächst entscheidend, ob es sich um eine Eigentumswohnung bzw. ein Eigentumshaus handelt oder ob eine Gewerbeimmobilie verkauft werden soll. Weitere Details und Faktoren werden dann bei der Besichtigung der Immobilie und die Auswertung der notwendigen Immobilienunterlagen und -informationen ermittelt.

Welche Fachliteratur gibt es zum Thema Immobilienbewertung?

Eine zentrale Lektüre zur Immobilienbewertung ist die ImmoWertV (Immobilienwerteermittlungsverordnung). Darin finden Sie die entscheidenden gesetzlichen Regelungen und Kriterien für aktuelle Bewertungsstandards von Immobilien erklärt.

Suchen Sie nach weiterführender Fachliteratur zur Immobilienbewertung, gibt es folgende empfehlenswerte Texte:

  • Die Wertermittlungsreform Mit allen Änderungen 2010 von Thomas H. Garthe
  • ImmoWertV – Das neue Wertermittlungsrecht – Kommentar zur Immobilienermittlungsverordnung von Hans-Otto Sprengnetter
  • Grundstückswertermittlung für Praktiker von Klaus Bernhard Gablenz
  • ImmoWertV. Kommentar von Peter Zimmermann

Worauf ist bei der Wahl von Sachverständigen zu achten?

Bei der Wahl eines seriösen Sachverständigen kommt es vor allem darauf an, auf rechtliches und fachliches Wissen und einen Bezug zum Standort zu achten. Nur Berater, die sich mit dem Immobilienmarkt vor Ort auskennen, sind in der Lage die bestmögliche Bewertung für Ihr individuelles Verkaufsvorhaben abzugeben.

Die Wahl eines passenden Sachverständigen ist von großer Bedeutung, denn eine falsche Wertermittlung kann dazu führen, dass Sie eine Immobilie unter Wert verkaufen müssen, falls diese zu lang auf dem Markt bleibt. Umso wichtiger ist es daher einen Sachverständigen zur Seite zu haben, der die Haftung für eine Verkehrswertermittlung übernimmt und Ihnen die Wertermittlung transparent und verständlich erklärt.

Bei Flexmakler können Sie sich auf zuverlässige und erfahrene Partner verlassen, denen daran gelegen ist, Sie bei der Bewertung und bei der Vermarktung Ihrer Immobilie zu unterstützen.

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