PREISENTWICKLUNG IM IMMOBILIENMARKT

Wie kommt es zu den unterschiedlichen Preisentwicklungen?

Wie jeder Anlagemarkt, ist auch der Immobilienmarkt von gewissen Wertschwankungen gekennzeichnet. Grundsätzlich reagiert der Immobilienmarkt langsamer als andere Assetklassen, folgt aber letztlich – wie jeder andere Markt – der Logik von Angebot und Nachfrage. Für Veränderungen auf Seiten der Nachfrage gibt es die unterschiedlichsten Gründe. So können – wie seit Jahren zu beobachten – die Immobilienpreise im Allgemeinen steigen, weil auf Grund des historisch niedrigen Zinsniveau, die Banken günstige Kredite für Immobilien herausgeben können. Manchmal liegt es jedoch auch an stark standortbezogenen Faktoren. Wird in der Nähe eines Stadtteils ein Flughafen gebaut, sinken die Preise ggf. aufgrund des Fluglärms. Sie können ansteigen, wenn sich die Lebensqualität oder nur das Image eines Bezirks durch den Zuzug von einkommensstärkeren Gruppen verbessert oder eine attraktive Parklandschaft errichtet wird. An diesen beispielhaften Parametern wird deutlich, wie sich der Immobilienwert zum Positiven oder zum Negativen für den Verkäufer verändern kann. Zwar stellen Immobilien grundsätzlich eine solide Wertanlage dar, aber kurz- und mittelfristig kann es zu Preisschwankungen kommen.

Für den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung sollten Sie daher stets auf eine professionelle Immobilienbewertung zurückgreifen. Diese erhalten Sie u.a. von einem erfahrenen Makler. Er kann in die Wertermittlung, neben den oben genannten Faktoren noch weitere Aspekte einfließen lassen. So besitzt er beispielsweise eine sehr gute Ortskenntnis und kann künftige Entwicklungen auf dem lokalen Immobilienmarkt einschätzen. Mit der Preisdynamik vor Ort ist er vertraut. Zudem schaut er sich selbst das Objekt an. Als neutrale Person kann er besser abschätzen, inwiefern zum Beispiel die festverbaute Innenausstattung den Wert beeinflussen wird oder wie gefragt die jeweilige Raumaufteilung ist. Darüber hinaus sieht er sich nicht nur die Immobilie an, sondern zieht zur Preisermittlung ferner die Unterlagen zum Objekt heran. Im Grundbuchauszug ist vermerkt, ob Preisminderungen aufgrund von Wohnrechten oder einem Nießbrauch einzukalkulieren sind. Bei vermieteten Objekten ist interessant, was in den Mietverträgen steht und wie hoch die Nettokaltmieten sind. Letztlich erhalten Sie den optimalen Angebotspreis, der der Auftakt für einen erfolgreichen Vermarktungsprozess ist.


GÜLTIGKEIT DES OBJEKTWERTES

Wie lange besitzt ein bereits ermittelter Objektwert Gültigkeit?

Eine Immobilienwertermittlung verliert mit der Zeit ihre Aktualität. Der Verkehrswert beziffert den Wert eines Gebäudes zu einem bestimmten Stichtag. Hieraus ergibt sich, dass eine Wertermittlung nur eine begrenzte Zeit die notwendige Aktualität besitzt. Es ist also ratsam, durch einen professionellen Immobilienbewerter, die Immobilie erneut bewerten zu lassen. In der Praxis wird eine Immobilienwertermittlung als ausreichend aktuell angesehen, wenn der Stichtag nicht mehr als sechs Monate zurückliegt – zumindest bei einem stabilen Immobilienmarkt.

Es sollte also auch dann eine neue Bewertung durchgeführt werden, wenn sich die Bewertungskriterien für das Objekt offensichtlich geändert haben. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn das Gebäude stark beschädigt wurde oder umfangreiche Renovierungsmaßnahmen stattfanden. Liegen neue Bewertungskriterien vor, ist es unerlässlich, aufs Neue die Immobilie bewerten zu lassen. Neben dem Makler gibt es Immobiliengutachter, die den Wert des Objektes bestimmen können. Sie haben allerdings den Nachteil, dass sie für diesen Service hohe Kosten veranschlagen. Je nach Wert des Objektes liegen sie rasch im drei- oder gar vierstelligen Bereich. Solch ein Immobiliengutachten ist aber beispielsweise empfehlenswert, wenn aufgrund einer Scheidung oder einer Erbschaft ein Rechtsstreit vor Gericht ansteht. Handelt es sich um einen regulären Verkaufsprozess, sind Sie mit einem Immobilienmakler vor Ort bestens bedient. Oft bietet er seine Leistungen für die Wertermittlung gratis an, sofern er für Sie im nächsten Schritt das Objekt verkaufen darf. Dies ist generell ratsam, da ein guter Makler Ihnen Kosten und Zeit einspart. Zudem profitieren Sie von seinem umfangreichen Netzwerk und seinem Verkaufstalent.

Fazit: Grundsätzlich bietet es sich an, dass der Stichtag und der Tag, an dem die Expertise genutzt werden soll, zeitlich möglichst nah beieinander liegen. Sie benötigen Hilfe bei der Immobilienbewertung? Dann verlassen Sie sich auf einen Profi und kontaktieren Sie uns!

IMMOBILIENPREISE IN DEUTSCHLAND

Erkennen zu hoher Immobilienpreise

Wenn es darum geht, in eine Immobilie zu investieren, sollte man die Wertentwicklung bereits zu Beginn der Überlegungen mit einbeziehen. Besonders katastrophal erscheint hier die Vorstellung, in eine kurz vor dem Platzen befindliche Blase zu investieren. Deshalb ist es interessant, frühzeitig zu erkennen, ob eine Marktlage überhitzt ist oder nicht. Für eine erste Einordnung hilft es, sich drei Fragen zu beantworten:

Sind die Immobilienpreise noch verhältnismäßig?

Sehr hohe Immobilienpreise allein sind nicht zwangsläufig ein Indiz für eine Immobilienblase. Wichtiger ist hier, ob sie in einer gesunden Relation zur Miet- und Lohnentwicklung stehen. Wichtig ist also, dass diese Entwicklungen genau beobachtet werden. Insgesamt steigen in Deutschland sowohl die Mieten als auch die Gehälter kontinuierlich an. Deutsche Haushalte wenden im Schnitt 20 bis 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete auf. Daraus kann man ableiten, dass keine Blasenbildung zu befürchten ist. In Berlin driften die Kauf- und Mietpreise allerdings immer weiter auseinander. In beliebten Lagen Berlins , innerhalb des S-Bahn-Rings, findet man kaum noch Neubauwohnungen unter 7.000€ pro Quadratmeter. Hier sollte man auch überlegen wie lange es braucht, um das Investment über die Miete zurück zu erhalten.

Wird deutlich über den Bedarf nach Wohnraum hinaus gebaut?

Nach wie vor wird in Deutschland zu wenig gebaut, um den Bedarf an Wohnraum zu decken. Das trifft insbesondere auf die Ballungsgebiete zu. Insbesondere in Berlin wird die Nachfrage an Wohnraum in den begehrten Kiezen nicht annähernd gedeckt. Verstärkt wird dies durch den anhaltenden Trend, dass es immer mehr Menschen in die Ballungsgebiete zieht – besonders nach Berlin. Die Hauptstadt wächst noch immer um rund 40.000 Einwohner pro Jahr. In ländlichen Regionen sieht das Ganze allerdings komplett anders aus. Nicht selten werden Neubausiedlungen am Bedarf vorbei gebaut. Der Erwerb einer Eigentumswohnung lohnt noch immer, vor allem in den Stadtteilen, die derzeit am stärksten wachsen. Für Berlin gilt das zum Beispiel für Bezirke wie Charlottenburg, Moabit oder Friedrichshain. Selbstnutzer profitieren zudem von der attraktiven Lage der aufstrebenden Szeneviertel.

Sind die Kreditschulden der Eigentümer unverhältnismäßig hoch?

In den USA entlud sich 2008 eine Blase in Folge einer enormen strukturellen Überbewertung von Immobilienpreisen. Über viele Jahre wurde hier ein System der lockeren Kreditvergabe etabliert, welches letztlich den Anstieg der Preise immer weiter befeuerte. Kann so etwas auch in Deutschland drohen? Für Deutschland ist dieses Szenario sehr unwahrscheinlich. Die Kreditrichtlinien, insbesondere die Anforderungen an die Höhe des Eigenkapitals, aber auch die gesetzlich geregelte Bonitätsprüfung, sind in Deutschland tendenziell eher zu restriktiv als zu lasch. Grundsätzlich haben die Deutschen aber auch ein völlig anderes Verhältnis zu Schulden und sind viel vorsichtiger beim Umgang mit Verbindlichkeiten. In Relation zum Bruttoinlandsprodukt liegt die Verschuldung privater Haushalte in Deutschland bei ca. 60 Prozent. Zum Vergleich: In Dänemark sind es mehr als 120 Prozent!