Evolução dos preços no mercado imobiliário – Tendências e previsões.
O mercado imobiliário segue a lógica da oferta e da procura – mas reage mais lentamente do que outras classes de ativos. Explicamos como se formam os preços, o que influencia o valor e como reconhecer uma situação de sobreaquecimento do mercado.
Como é que se explicam as diferentes tendências de evolução dos preços?
Tal como qualquer mercado de investimento, também o mercado imobiliário está sujeito a flutuações de valor. O aumento dos preços deve-se, por exemplo, a taxas de juro baixas e a empréstimos com condições favoráveis – mas, por vezes, também a fatores fortemente ligados à localização.
Se for construído um aeroporto nas proximidades, os preços podem baixar devido ao ruído dos aviões. Se a imagem ou a qualidade de vida de um bairro melhorar — por exemplo, devido à chegada de novos residentes ou à criação de um novo parque —, os preços sobem. O mercado imobiliário é estável, mas são possíveis flutuações a curto e médio prazo.
- Nível das taxas de juro e condições de financiamento
- Fatores de localização – do ruído à valorização
- Imagem e qualidade de vida do bairro
- Dinâmica local da oferta e da procura
Mais do que apenas uma análise do mercado
Um agente imobiliário experiente tem em conta muito mais do que meros dados de mercado na avaliação do imóvel.
Conhecimento da localidade
Familiarizado com a dinâmica dos preços locais e capaz de avaliar as tendências futuras.
Perspetiva objetiva e neutra
Avalia de que forma o equipamento fixo ou a disposição dos espaços influenciam o valor.
Análise de documentos
Registo predial (direitos de habitação, usufruto) e, no caso de imóveis arrendados, contratos de arrendamento e rendas líquidas sem despesas.
Durante quanto tempo é válido um valor calculado?
O valor de um imóvel determinado é sempre um retrato momentâneo: as taxas de juro, a procura e os fatores relacionados com a localização estão em constante mudança. Se a avaliação já tiver sido feita há algum tempo ou se estiver prevista uma venda, vale a pena realizar uma avaliação atualizada – para que o preço de venda que propõe corresponda realmente ao mercado.
Identificar preços demasiado elevados – 3 perguntas
Para uma primeira avaliação sobre se uma situação de mercado se encontra em sobreaquecimento, há três perguntas-chave que podem ajudar.
Os preços são razoáveis?
Os preços elevados, por si só, não são um indício de bolha – o que é decisivo é a relação com a evolução das rendas e dos salários. Ambos têm vindo a aumentar continuamente na Alemanha; as famílias gastam, em média, 20–40 % do rendimento líquido em rendas.
Estarão a construir mais do que o necessário?
Em áreas metropolitanas como Berlim, a construção é insuficiente – a procura continua elevada (cerca de 40 000 novos habitantes por ano). Nas zonas rurais, por outro lado, há casos em que as novas construções não correspondem à procura.
As dívidas de crédito são demasiado elevadas?
Ao contrário do que aconteceu durante a crise dos EUA em 2008, as diretrizes de crédito e os requisitos de capital próprio na Alemanha são bastante restritivos. O endividamento das famílias situa-se em cerca de 60 % do PIB – um valor relativamente baixo.
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