Prijsontwikkeling op de vastgoedmarkt - trends & prognoses
PRIJSONTWIKKELING OP DE VASTGOEDMARKT
Hoe ontstaan de verschillende prijstrends?
Zoals elke beleggingsmarkt wordt ook de vastgoedmarkt gekenmerkt door bepaalde waardeschommelingen. In principe reageert de vastgoedmarkt langzamer dan andere beleggingscategorieën, maar uiteindelijk volgt het - net als elke andere markt - de logica van vraag en aanbod. Er zijn veel verschillende redenen voor veranderingen in de vraag. Zo kunnen vastgoedprijzen in het algemeen stijgen - zoals al jaren het geval is - omdat banken gunstige leningen voor vastgoed kunnen verstrekken vanwege de historisch lage rente. Soms komt het echter ook door locatiegebonden factoren. Als er een vliegveld in de buurt van een wijk wordt gebouwd, kunnen de prijzen dalen door vliegtuiglawaai.
Ze kunnen stijgen als de levenskwaliteit of gewoon het imago van een wijk verbetert door de instroom van groepen met hogere inkomens of als er een aantrekkelijk parklandschap wordt aangelegd. Deze voorbeeldparameters laten duidelijk zien hoe de waarde van onroerend goed ten goede of ten kwade kan veranderen voor de verkoper. Hoewel vastgoed over het algemeen een solide investering is, kunnen de prijzen op korte en middellange termijn fluctueren.
Je moet daarom altijd vertrouwen op een professionele taxatie als je je huis of appartement verkoopt. Deze kun je bijvoorbeeld krijgen van een ervaren makelaar. Naast de bovengenoemde factoren kunnen zij ook andere aspecten meenemen in de taxatie. Ze hebben bijvoorbeeld een zeer goede lokale kennis en kunnen toekomstige ontwikkelingen op de lokale vastgoedmarkt inschatten. Hij is bekend met de lokale prijsdynamiek. Ze bekijken het onroerend goed ook zelf. Als neutrale persoon kunnen ze beter inschatten in hoeverre bijvoorbeeld de vaste inrichting de waarde zal beïnvloeden of hoe gewild de desbetreffende kamerindeling is.
Bovendien bekijkt hij niet alleen het eigendom, maar raadpleegt hij ook de eigendomsdocumenten om de prijs te bepalen. Het uittreksel uit het kadaster geeft aan of er rekening moet worden gehouden met prijsverlagingen door woonrechten of vruchtgebruik. Bij huurwoningen is het interessant om te zien wat er in de huurovereenkomsten staat en hoe hoog de netto kale huren zijn. Uiteindelijk krijg je de optimale biedprijs, wat de opmaat is voor een succesvol verkoopproces.
Taxatie en prijsbepaling van onroerend goed
Lees onze gids voor meer informatie of download een gratis eBook naar je computer.
GELDIGHEID VAN DE WAARDE VAN HET EIGENDOM
Hoe lang is een eigendomswaarde die al is vastgesteld geldig?
Zoals elke beleggingsmarkt wordt ook de vastgoedmarkt gekenmerkt door bepaalde waardeschommelingen. In principe reageert de vastgoedmarkt langzamer dan andere beleggingscategorieën, maar uiteindelijk volgt het - net als elke andere markt - de logica van vraag en aanbod. Er zijn veel verschillende redenen voor veranderingen in de vraag. Zo kunnen vastgoedprijzen in het algemeen stijgen - zoals al jaren het geval is - omdat banken gunstige leningen voor vastgoed kunnen verstrekken vanwege de historisch lage rente. Soms komt het echter ook door locatiegebonden factoren. Als er een vliegveld in de buurt van een wijk wordt gebouwd, kunnen de prijzen dalen door vliegtuiglawaai.
Ze kunnen stijgen als de levenskwaliteit of gewoon het imago van een wijk verbetert door de instroom van groepen met hogere inkomens of als er een aantrekkelijk parklandschap wordt aangelegd. Deze voorbeeldparameters laten duidelijk zien hoe de waarde van onroerend goed ten goede of ten kwade kan veranderen voor de verkoper. Hoewel vastgoed over het algemeen een solide investering is, kunnen de prijzen op korte en middellange termijn fluctueren.
Je moet daarom altijd vertrouwen op een professionele taxatie als je je huis of appartement verkoopt. Deze kun je bijvoorbeeld krijgen van een ervaren makelaar. Naast de bovengenoemde factoren kunnen zij ook andere aspecten meenemen in de taxatie. Ze hebben bijvoorbeeld een zeer goede lokale kennis en kunnen toekomstige ontwikkelingen op de lokale vastgoedmarkt inschatten. Hij is bekend met de lokale prijsdynamiek. Ze bekijken het onroerend goed ook zelf. Als neutrale persoon kunnen ze beter inschatten in hoeverre bijvoorbeeld de vaste inrichting de waarde zal beïnvloeden of hoe gewild de desbetreffende kamerindeling is.
Bovendien bekijkt hij niet alleen het eigendom, maar raadpleegt hij ook de eigendomsdocumenten om de prijs te bepalen. Het uittreksel uit het kadaster geeft aan of er rekening moet worden gehouden met prijsverlagingen door woonrechten of vruchtgebruik. Bij huurwoningen is het interessant om te zien wat er in de huurovereenkomsten staat en hoe hoog de netto kale huren zijn. Uiteindelijk krijg je de optimale biedprijs, wat de opmaat is voor een succesvol verkoopproces.
Eigendomswaarde Geldigheid
Wil je weten hoe lang een reeds vastgestelde waarde nog geldig is? Vraag hier uw gratis adviesgesprek aan.
ONROERENDGOEDPRIJZEN IN DUITSLAND
Buitensporig hoge vastgoedprijzen herkennen
Als het gaat om investeren in onroerend goed, moet er vanaf het begin rekening worden gehouden met de prestaties van het onroerend goed. Het idee om te investeren in een zeepbel die op het punt staat uiteen te spatten, lijkt bijzonder rampzalig. Het is daarom interessant om in een vroeg stadium te herkennen of een marktsituatie oververhit is of niet. Voor een eerste categorisering helpt het om drie vragen te beantwoorden:
Zijn de vastgoedprijzen nog steeds redelijk?
Zeer hoge vastgoedprijzen alleen zijn niet noodzakelijk een indicatie van een vastgoedzeepbel. Wat hier belangrijker is, is of ze in een gezonde verhouding staan tot huur- en loonontwikkelingen. Het is daarom belangrijk om deze ontwikkelingen op de voet te volgen. Over het algemeen stijgen zowel de huren als de lonen voortdurend in Duitsland. Gemiddeld besteden Duitse huishoudens 20 tot 40 procent van hun netto-inkomen aan huur. Dit wijst erop dat er geen gevaar is voor het ontstaan van een zeepbel. In Berlijn drijven de koop- en huurprijzen echter steeds verder uit elkaar. Op populaire locaties in Berlijn, binnen de S-Bahn-ring, kun je nauwelijks nieuwbouwappartementen vinden voor minder dan €7.000 per vierkante meter. Hier moet je ook rekening houden met hoe lang het zal duren om de investering terug te verdienen via de huur.
Wordt de vraag naar leefruimte aanzienlijk overschreden?
Duitsland bouwt nog steeds te weinig om aan de vraag naar woningen te voldoen. Dit geldt vooral in stedelijke centra. Vooral in Berlijn wordt bij lange na niet voldaan aan de vraag naar woonruimte in gewilde wijken. Dit wordt nog verergerd door de aanhoudende trend dat steeds meer mensen naar stedelijke centra verhuizen - vooral naar Berlijn. De hoofdstad groeit nog steeds met ongeveer 40.000 inwoners per jaar. In landelijke gebieden is de situatie echter heel anders. Het is niet ongewoon dat er nieuwe woonwijken worden gebouwd om aan de vraag te voldoen. Het kopen van een appartement is nog steeds de moeite waard, vooral in de wijken die momenteel de sterkste groei doormaken. In Berlijn geldt dit bijvoorbeeld voor wijken als Charlottenburg, Moabit en Friedrichshain. Eigenaars-bewoners profiteren ook van de aantrekkelijke ligging van opkomende trendy wijken.
Zijn de kredietschulden van de eigenaars onevenredig hoog?
In de VS liep in 2008 een zeepbel leeg als gevolg van een enorme structurele overwaardering van onroerend goed. Hier werd gedurende vele jaren een systeem van losse leningen opgezet, wat uiteindelijk de prijsstijging aanwakkerde. Zou iets soortgelijks in Duitsland kunnen gebeuren? Dit scenario is vrij onwaarschijnlijk voor Duitsland. De kredietrichtlijnen in Duitsland, met name de vereisten voor de hoogte van het eigen vermogen, maar ook de wettelijk geregelde kredietcontroles, zijn eerder te restrictief dan te laks. In het algemeen hebben Duitsers echter een heel andere verhouding tot schulden en zijn ze veel voorzichtiger in het omgaan met verplichtingen. In verhouding tot het bruto binnenlands product bedraagt de schuld van particuliere huishoudens in Duitsland ongeveer 60 procent. Ter vergelijking: in Denemarken is dat meer dan 120 procent!
