Vastgoedzeepbel in Duitsland: waar ligt het grootste gevaar?
Stijgende vastgoedprijzen zorgen in veel regio’s van Duitsland voor onzekerheid. Deskundigen waarschuwen voor een mogelijke vastgoedzeepbel, die vooral ontstaat op plaatsen waar de aankoopprijzen sneller stijgen dan de huurprijzen. Verrassend genoeg zien deskundigen het grootste gevaar niet in de grote steden, maar in middelgrote steden en landelijke gebieden.
Wat is een vastgoedzeepbel?
Er ontstaat een vastgoedzeepbel wanneer de aankoopprijzen van onroerend goed loskomen van de te behalen huurinkomsten en inkomsten. Dit leidt tot een overwaardering van onroerend goed. Als de zeepbel barst, kunnen de prijzen drastisch dalen, wat ernstige economische gevolgen heeft.
Bedreigde regio's: onverwachte hotspots
Een analyse van het adviesbureau Empirica blijkt: het risico op een vastgoedzeepbel is in bepaalde regio’s „kritiek“, vooral in landelijke gebieden en kleinere steden. Hiertoe behoren:
- Beierse districten: Unterallgäu, Schwandorf, Mühldorf am Inn
- Nedersaksen: Stade, hertogdom Lauenburg bij Hamburg
- Oost-Duitsland: Weimarer Land, district Hohenlohe
- De omgeving van Berlijn: District Teltow-Fläming
In de grootste Duitse steden, zoals Berlijn, München en Hamburg Hoewel het risico weliswaar als „vrij hoog“ wordt ingeschat, blijft het toch lager dan in de kritieke regio’s.
Indicatoren van een vastgoedzeepbel
Om het risico op een zeepbel in te schatten, onderzoeken deskundigen verschillende indicatoren:
- Voltooiingspercentage: Hoeveel woningen worden er per 1.000 inwoners gebouwd?
- Verhouding tussen aankoopprijs en huurprijs: Hoe vaak moet de jaarhuur worden betaald om de aankoopprijs te compenseren? (In grote steden momenteel ongeveer 33 keer)
- Financierbaarheid: In hoeverre kan een koopappartement worden gefinancierd met het regionale inkomen?
De aanbevolen richtlijn ligt bij 25 keer de jaarhuur. Bedragen daarboven worden als duur beschouwd.
Wat gebeurt er als de blaas barst?
Als huishoudens zich te zwaar in de schulden steken om de aankoop van onroerend goed te financieren, neemt het risico op een zeepbel toe. Een mogelijke prijsdaling zou volgens Empirica de volgende gevolgen kunnen hebben:
- De vastgoedprijzen in de zeven grootste steden zouden met wel 37 procent vallen.
- Ook in krimpende regio’s zouden prijsdalingen van ongeveer 8 procent mogelijk.
Dergelijke ontwikkelingen zouden de economie op dezelfde manier kunnen belasten als de wereldwijde financiële crisis van 2008.
Neem contact met ons op
Wettelijke kennisgeving: Dit artikel vormt geen fiscaal of juridisch advies. Voor specifieke vragen kunt u het beste een advocaat of belastingadviseur raadplegen.
