Bulle immobilière en Allemagne : où le plus grand danger menace-t-il ?
La hausse des prix de l'immobilier est source d'incertitude dans de nombreuses régions d'Allemagne. Les experts mettent en garde contre une possible Bulle immobilière, Le risque de pénurie de logements est particulièrement élevé là où les prix d'achat augmentent plus rapidement que les loyers. De manière surprenante, les spécialistes ne voient pas le plus grand danger dans les métropoles, mais dans les villes moyennes et les régions rurales.
Qu'est-ce qu'une bulle immobilière ?
Une bulle immobilière se forme lorsque les prix d'achat des biens immobiliers sont déconnectés des loyers et des revenus réalisables. Cela entraîne une surévaluation de l'immobilier. Si la bulle éclate, les prix peuvent chuter drastiquement, ce qui a de graves conséquences économiques.
Régions vulnérables : Des points chauds inattendus
Une analyse du cabinet de conseil Empirica montre que : Le risque de bulle immobilière est „critique“ dans certaines régions, en particulier dans les zones rurales et les petites villes. Il s'agit notamment
- Districts bavarois : Unterallgäu, Schwandorf, Mühldorf am Inn
- Basse-Saxe : Stade, duché de Lauenburg près de Hambourg
- Allemagne de l'Est : Région de Weimar, district de Hohenlohe
- La périphérie de Berlin : Arrondissement de Teltow-Fläming
Dans les plus grandes villes allemandes comme Berlin, Munich et Hambourg le risque est certes considéré comme „plutôt élevé“, mais il reste inférieur à celui des régions critiques.
Indicateurs d'une bulle immobilière
Pour évaluer le risque de bulle, les experts examinent différents indicateurs :
- Taux d'achèvement : Combien de logements seront construits pour 1.000 habitants ?
- Rapport prix d'achat/loyer : Combien de fois le loyer annuel doit-il être payé pour compenser le prix d'achat ? (Dans les grandes villes, actuellement environ 33 fois)
- la viabilité financière : Dans quelle mesure est-il possible de financer un logement en propriété avec le revenu régional ?
La valeur indicative recommandée est de 25 fois le loyer annuel. Les valeurs supérieures sont considérées comme chères.
Que se passe-t-il en cas d'éclatement de la bulle ?
Si les ménages s'endettent trop pour financer des achats immobiliers, le risque de bulle augmente. Selon Empirica, une éventuelle chute des prix pourrait avoir les conséquences suivantes :
- Les prix de l'immobilier dans les sept plus grandes villes pourraient augmenter jusqu'à 37 pour cent tombent.
- Même dans les régions en déclin, des baisses de prix de environ 8 pour cent possible.
De tels développements pourraient avoir un impact sur l'économie similaire à celui de la crise financière mondiale de 2008.
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