Bolha imobiliária na Alemanha: onde reside o maior perigo?
O aumento dos preços do imobiliário está a causar incerteza em muitas regiões da Alemanha. Os especialistas alertam para uma possível Bolha imobiliária, que surge sobretudo nos locais onde os preços de compra aumentam mais rapidamente do que as rendas. Surpreendentemente, os especialistas consideram que o maior risco não se situa nas grandes cidades, mas sim nas cidades de média dimensão e nas regiões rurais.
O que é uma bolha imobiliária?
Uma bolha imobiliária surge quando os preços de compra dos imóveis se desvinculam das rendas e dos rendimentos que estes podem gerar. Isto leva a uma sobrevalorização dos imóveis. Se a bolha rebentar, os preços podem cair drasticamente, o que tem graves consequências económicas.
Regiões em risco: focos inesperados
Uma análise da empresa de consultoria Empirica revela que o risco de uma bolha imobiliária é „crítico“ em determinadas regiões, sobretudo em zonas rurais e cidades mais pequenas. Entre elas contam-se:
- Distritos da Baviera: Unterallgäu, Schwandorf, Mühldorf am Inn
- Baixa Saxónia: Stade, Ducado de Lauenburg, perto de Hamburgo
- Alemanha Oriental: Região de Weimar, Distrito de Hohenlohe
- Área circundante a Berlim: Distrito de Teltow-Fläming
Nas maiores cidades alemãs, como Berlim, Munique e Hamburgo Embora o risco seja classificado como „bastante elevado“, continua a ser inferior ao das regiões críticas.
Indicadores de uma bolha imobiliária
Para avaliar o risco de uma bolha, os especialistas analisam vários indicadores:
- Taxa de conclusão: Quantas habitações são construídas por cada 1 000 habitantes?
- Rácio preço de compra/renda: Quantas vezes é necessário pagar a renda anual para compensar o preço de compra? (Nas grandes cidades, atualmente cerca de 33 vezes)
- Viabilidade financeira: Até que ponto é possível financiar um apartamento em condomínio com o rendimento regional?
O valor de referência recomendado é 25 vezes o valor da renda anual. Valores superiores a este são considerados elevados.
O que acontece quando a bolha rebenta?
Quando as famílias se endividam excessivamente para financiar a compra de imóveis, aumenta o risco de se formar uma bolha. Segundo a Empirica, uma eventual queda dos preços poderia ter as seguintes consequências:
- Os preços dos imóveis nas sete maiores cidades poderão subir até 37 por cento cair.
- Mesmo em regiões em declínio, as quedas de preços de cerca de 8 por cento possível.
Tais desenvolvimentos poderiam afetar a economia de forma semelhante à crise financeira global de 2008.
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