Ertragswertverfahren: Waardebepaling voor rendabele onroerend goed
Het rendementswaardemodel wordt hoofdzakelijk gebruikt voor verhuurde woningen en commercieel vastgoed. Het is geschikt voor appartementsgebouwen, kantoor- en bedrijfspanden, winkelcentra, parkeergarages en logistieke gebieden. Het doel: de marktwaarde van het object realistisch weergeven op basis van de te behalen inkomsten.
De basis: het nettojaarresultaat vaststellen
Het uitgangspunt is de netto jaarlijkse opbrengst van het onroerend goed. Hiertoe worden de jaarlijkse huurinkomsten berekend en worden kosten voor onderhoud, beheer en mogelijke leegstand ervan afgetrokken. Het resultaat is de netto-opbrengst die de eigenaar daadwerkelijk kan verdienen.
Bodemwaarde als tweede factor
Vervolgens wordt de grondwaarde bepaald, meestal met behulp van de Vergleichswertverfahren. Uit de grondwaarde en de huurinkomsten vloeit de totale opbrengstwaarde van het onroerend goed voort.
Eenvoudige vs. volledige opbrengstwaarde methode
- Eenvoudige gekapitaliseerde winstwaardemethode: Hier wordt alleen rekening gehouden met het rendement uit het gebouw zelf. De grondwaarde en de rente daarvan worden niet meegenomen.
- Volledige gekapitaliseerde winstwaardemethode: Naast de rendementsberekening van het gebouw wordt de rente op de grondwaarde bepaald aan de hand van het vastgoedrentetarief. Dit rentetarief is afkomstig van de plaatselijke taxatiecommissies, die het afleiden op basis van eerdere verkooptansacties.
Rendement op onroerend goed en waardestijging
De vastgoedrente rendabelt alleen de grondwaarde, niet het opgaande onroerend goed. Hoewel de grondwaarde kan veranderen met de marktomstandigheden, ondergaat het gebouw zelf een natuurlijke waardevermindering. Zonder regelmatige moderniseringen neemt de kwaliteit van het onroerend goed in de loop van de tijd af, wat de mogelijke huurinkomsten beïnvloedt.
Individuele aanpassingen van waarde
Net als bij de vergelijkende of activawaardemethode worden bij de opbrengstwaardemethode ook waardeverminderende of waardevermeerderende factoren meegenomen. Als er bijvoorbeeld een kostbare dakrenovatie op stapel staat, wordt dit in de koopprijs verwerkt. De potentiële koper herkent de toekomstige investeringsbehoefte en betaalt dienovereenkomstig minder.
Vraag nu vrijblijvend advies aan
Robert Schüßler
Vastgoedtaxateur (EIA en IHK)
