Metoda wartości dochodowej: wycena nieruchomości przynoszących dochód
Metoda wartości dochodowej stosowana jest przede wszystkim w przypadku wynajmowanych nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych. Nadaje się do budynków wielorodzinnych, biurowców i obiektów handlowych, centrów handlowych, parkingów wielopoziomowych oraz obiektów logistycznych. Cel: realistyczne oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości na podstawie możliwych do osiągnięcia przychodów.
Podstawa: obliczenie rocznego dochodu netto
Punktem wyjścia jest roczny zysk netto z nieruchomości. W tym celu uwzględnia się roczne przychody z czynszu, a następnie pomniejsza je o koszty utrzymania, zarządzania oraz ewentualne straty związane z pustostanami. Wynikiem jest zysk netto, jaki właściciel może faktycznie osiągnąć.
Wartość gruntu jako drugi czynnik
Następnie określa się wartość gruntu, zazwyczaj przy pomocy Metoda wartości porównawczej. Na podstawie wartości gruntu i przychodów z czynszu oblicza się ostatecznie całkowitą wartość dochodową nieruchomości.
Metoda wartości dochodowej uproszczona a metoda wartości dochodowej pełna
- Prosta metoda wyceny oparta na wartości dochodowej: W tym przypadku uwzględnia się wyłącznie dochód z samego budynku. Wartość działki i odsetki od niej nie są brane pod uwagę.
- Pełna metoda wyceny oparta na wartości dochodowej: Oprócz obliczenia rentowności budynku stopę zwrotu z wartości gruntu ustala się na podstawie stopy procentowej nieruchomości. Stopa ta jest ustalana przez lokalne komisje rzeczoznawców, które wyliczają ją na podstawie wcześniejszych transakcji sprzedaży.
Stopa zwrotu z nieruchomości i zmiany wartości
Stawka podatku od nieruchomości dotyczy wyłącznie wartości gruntu, a nie samej nieruchomości. Podczas gdy wartość gruntu może ulegać zmianom w zależności od sytuacji rynkowej, sam budynek podlega naturalnemu spadkowi wartości. Bez regularnych modernizacji jakość nieruchomości z czasem spada, co ma wpływ na potencjalne dochody z wynajmu.
Indywidualne korekty wartości
Podobnie jak w przypadku metody porównawczej lub metody wartości rzeczywistej, również w metodzie wartości dochodowej uwzględnia się czynniki obniżające lub podwyższające wartość. Jeśli na przykład planowana jest kosztowna renowacja dachu, zostanie to uwzględnione w cenie zakupu. Potencjalny nabywca zdaje sobie sprawę z przyszłych potrzeb inwestycyjnych i w związku z tym płaci mniej.
Uzyskaj niewiążącą poradę już teraz
Robert Schüßler
Rzeczoznawca majątkowy (EIA i IHK)
