Metodo del valore reddituale: determinazione del valore degli immobili a reddito
Il metodo del valore reddituale viene utilizzato soprattutto nel caso di immobili residenziali e commerciali dati in locazione. È indicato per condomini, edifici adibiti a uffici e attività commerciali, centri commerciali, parcheggi multipiano e aree logistiche. L’obiettivo: rappresentare in modo realistico il valore di mercato dell’immobile sulla base dei ricavi ottenibili.
Il punto di partenza: calcolare il reddito netto annuo
Il punto di partenza è il rendimento annuo netto dell'immobile. A tal fine si prendono in considerazione i ricavi annuali derivanti dagli affitti, al netto dei costi di manutenzione, amministrazione ed eventuali periodi di sfitto. Il risultato è il rendimento netto che il proprietario può effettivamente realizzare.
Il valore del terreno come secondo fattore
Successivamente viene determinato il valore del terreno, solitamente con l’ausilio del Metodo del valore comparativo. Dal valore del terreno e dai proventi da locazione si ottiene, alla fine, il valore reddituale complessivo dell'immobile.
Metodo del valore reddituale semplificato vs. metodo del valore reddituale completo
- Metodo del valore reddituale semplice: In questo caso si tiene conto solo del reddito derivante dall'edificio stesso. Il valore del terreno e i relativi interessi non vengono considerati.
- Metodo del valore reddituale completo: Oltre al calcolo del rendimento dell'immobile, il tasso di rendimento del terreno viene determinato sulla base del tasso di rendita immobiliare. Tale tasso è stabilito dalle commissioni locali di periti, che lo calcolano sulla base delle transazioni di vendita passate.
Tasso di rendimento immobiliare e andamento del valore
Il tasso di rendita immobiliare si applica solo al valore del terreno, non all’immobile che vi sorge sopra. Mentre il valore del terreno può variare a seconda della situazione di mercato, l’edificio stesso è soggetto a un naturale deprezzamento. Senza regolari interventi di ammodernamento, la qualità dell’immobile diminuisce nel corso del tempo, con ripercussioni sui potenziali ricavi da locazione.
Rivalutazioni individuali
Proprio come nel metodo comparativo o in quello basato sul valore reale, anche nel metodo del valore reddituale si tiene conto di fattori che riducono o aumentano il valore. Se, ad esempio, è previsto un costoso intervento di risanamento del tetto, ciò viene preso in considerazione nel prezzo di acquisto. Il potenziale acquirente è consapevole delle future spese di investimento e, di conseguenza, offre un prezzo inferiore.
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Robert Schüßler
Valutatore immobiliare (EIA e IHK)
