Método do valor de rendimento: determinação do valor de imóveis de rendimento
O método do valor de rendimento é utilizado sobretudo no caso de imóveis residenciais e comerciais arrendados. É adequado para edifícios de habitação coletiva, edifícios de escritórios e comerciais, centros comerciais, parques de estacionamento e espaços logísticos. O objetivo: refletir de forma realista o valor de mercado do imóvel com base nos rendimentos que podem ser obtidos.
O ponto de partida: determinar o rendimento líquido anual
O ponto de partida é o rendimento líquido anual do imóvel. Para tal, consideram-se as receitas anuais de arrendamento, que são ajustadas para ter em conta os custos de manutenção, gestão e eventuais períodos de desocupação. O resultado é o rendimento líquido que o proprietário pode efetivamente obter.
O valor do solo como segundo fator
Em seguida, determina-se o valor do solo, geralmente com a ajuda do Método de comparação de valores. A partir do valor do terreno e das receitas de arrendamento, obtém-se, no final, o valor de rendimento total do imóvel.
Método de avaliação do valor de rendimento simples vs. completo
- Método do valor dos ganhos capitalizados simples: Neste caso, apenas se tem em conta o rendimento proveniente do próprio edifício. O valor do terreno e os juros sobre o mesmo não são considerados.
- Concluir o método do valor dos ganhos capitalizados: Para além do cálculo do rendimento do imóvel, a taxa de rendibilidade do terreno é determinada com base na taxa de rendibilidade imobiliária. Esta taxa é estabelecida pelas comissões locais de avaliação, que a calculam com base em transações de venda anteriores.
Taxa de rendibilidade imobiliária e evolução do valor
A taxa de rendibilidade imobiliária incide apenas sobre o valor do terreno, e não sobre o imóvel que nele se encontra. Enquanto o valor do terreno pode variar consoante a situação do mercado, o próprio edifício está sujeito a uma depreciação natural. Sem modernizações regulares, a qualidade do imóvel diminui com o passar do tempo, o que se reflete nos possíveis rendimentos de arrendamento.
Ajustes de valor individuais
Tal como no método comparativo ou no método do valor real, também no método do valor de rendimento são tidos em conta fatores que reduzem ou aumentam o valor. Se, por exemplo, estiver prevista uma renovação dispendiosa do telhado, isso será tido em conta no preço de compra. O potencial comprador reconhece a necessidade de investimento futuro e paga, consequentemente, um valor inferior.
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Robert Schüßler
Avaliador de imóveis (EIA e IHK)
