Метод доходности: оценка стоимости доходной недвижимости
Метод доходности применяется, прежде всего, в отношении сдаваемой в аренду жилой и коммерческой недвижимости. Он подходит для многоквартирных домов, офисных и коммерческих зданий, торговых центров, парковочных комплексов и логистических объектов. Цель: реалистично оценить рыночную стоимость объекта на основе ожидаемой доходности.
Исходная основа: расчет годового чистого дохода
Отправной точкой служит годовая чистая доходность объекта недвижимости. Для этого берутся годовые доходы от аренды и вычитаются расходы на техническое обслуживание, управление и возможные периоды простоя. Результатом является чистая доходность, которую владелец может фактически получить.
Значение пола как второй фактор
Затем определяется значение по полу, как правило, с помощью Метод сравнительной оценки. На основе рыночной стоимости земельного участка и доходов от аренды в итоге определяется общая доходная стоимость объекта недвижимости.
Упрощенный метод оценки доходности против полного метода оценки доходности
- Простой метод расчета стоимости актива: Здесь учитывается только доход от самого здания. Стоимость земельного участка и доход по нему не учитываются.
- Метод полной доходности: В дополнение к расчету доходности здания доходность земельного участка определяется на основе ставки доходности недвижимости. Эта ставка устанавливается местными экспертными комиссиями, которые рассчитывают её на основе данных о прошлых сделках купли-продажи.
Ставка доходности недвижимости и динамика стоимости
Ставка налога на недвижимость начисляется только на стоимость земельного участка, а не на само здание. В то время как стоимость земельного участка может меняться в зависимости от рыночной конъюнктуры, само здание подвержено естественному снижению стоимости. Без регулярной модернизации качество недвижимости со временем снижается, что сказывается на потенциальной доходности от сдачи в аренду.
Индивидуальные корректировки стоимости
Как и в случае с методом сравнения или методом реальной стоимости, в методе доходности также учитываются факторы, снижающие или повышающие стоимость. Например, если предстоит дорогостоящий ремонт крыши, это будет учтено в цене покупки. Потенциальный покупатель осознает необходимость будущих инвестиций и, соответственно, платит меньшую сумму.
Получите необязательную консультацию прямо сейчас
Роберт Шюслер
Оценщик недвижимости (EIA и IHK)
