De reële-waardemethode: de marktwaarde bepalen op basis van de bouwkosten en de grondwaarde
De reële-waardemethode is een belangrijke methode voor het bepalen van de marktwaarde van onroerend goed, met name voor een- en tweegezinswoningen die voor eigen gebruik worden bewoond. Hierbij wordt de waarde van het perceel afzonderlijk van de waarde van het daarop gebouwde pand bepaald. Uiteindelijk vormen beide waarden samen de marktwaarde.
Bepaling van de grondwaarde
De grondwaarde wordt doorgaans bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Daarbij maken deskundigen gebruik van gegevens van de lokale taxatiecommissies om de waarde van het perceel vast te stellen op basis van vergelijkbare verkooptransacties. De ligging, de grootte van het perceel en de richtwaarden voor grond spelen daarbij een doorslaggevende rol.
Berekening van de waarde van het gebouw
Bij het bepalen van de waarde van een gebouw volgens de materiële-waardemethode staan de fictieve bouw- of herstelkosten centraal. De vraag luidt: wat zou het kosten om het gebouw opnieuw op te bouwen met dezelfde kwaliteit en omvang?
- Productiekosten: De bouwkosten worden berekend op basis van tabellen en ervaringscijfers. Een middenwoning is meestal goedkoper per vierkante meter dan een vrijstaande eengezinswoning.
- Voorzieningen en buitenruimtes: Factoren zoals garages, terrassen of tuinen verhogen de waarde, mits ze van goede kwaliteit zijn en veel gebruiksmogelijkheden bieden.
Slijtage en modernisering
Van de vastgestelde bouwkosten wordt de afschrijving afgetrokken. Gewoonlijk gaat men uit van een totale gebruiksduur van 80 jaar voor woningen. Per jaar dat het gebouw ouder wordt, wordt ongeveer 1,25 % van de waarde van het gebouw afgetrokken. Door uitgebreide moderniseringen kunnen eigenaren het waardeverlies echter tot stilstand brengen of verminderen, bijvoorbeeld door verwarmingsinstallaties te vernieuwen, ramen te vervangen of balkons aan te brengen.
Rekening houden met de marktaanpassingsfactor
Na aftrek van waardevermindering door slijtage en rekening houdend met gebreken zoals vochtige kelders of achterstallige renovaties, wordt de zogenaamde marktcorrectiefactor toegepast. Deze weerspiegelt de huidige vraag en marktsituatie. Een woning in een regio met een zwakke economische structuur wordt anders gewaardeerd dan een vergelijkbaar object op een gewilde locatie in een grote stad.
Conclusie
De materiële-waarde-methode levert een realistische marktwaarde op door rekening te houden met bouwkosten, de staat van het gebouw en lokale marktfactoren. Deze methode is vooral geschikt voor onroerend goed waarvoor weinig vergelijkingsgegevens beschikbaar zijn of waarbij de kwaliteit voor eigen gebruik voorop staat.
Vraag nu vrijblijvend advies aan
Robert Schüßler
Vastgoedtaxateur (EIA en IHK)
