Метод оценки по реальной стоимости: определение рыночной стоимости на основе стоимости строительства и стоимости земельного участка
Метод оценки по реальной стоимости является важным способом определения рыночной стоимости недвижимости, в частности одно- и двухквартирных домов, используемых владельцами для собственного проживания. При этом стоимость земельного участка определяется отдельно от стоимости построенного на нем здания. В итоге сумма этих двух значений и составляет рыночную стоимость.
Определение стоимости земельного участка
Стоимость земельного участка, как правило, определяется с помощью метода сравнительных цен. При этом эксперты опираются на данные местных оценочных комиссий, чтобы установить стоимость земельного участка на основе сопоставимых сделок купли-продажи. При этом решающую роль играют местоположение, площадь земельного участка и ориентировочные цены на землю.
Расчет стоимости здания
При определении стоимости здания с помощью метода реальной стоимости основное внимание уделяется условной стоимости строительства или восстановления. Вопрос заключается в следующем: сколько стоило бы заново построить здание того же качества и размера?
- Себестоимость производства: Стоимость строительства рассчитывается на основе таблиц и эмпирических данных. Средний дом в ряде, как правило, обходится дешевле за квадратный метр, чем отдельно стоящий односемейный дом.
- Оснащение и территория: Такие факторы, как гаражи, террасы или садовые участки, повышают стоимость, если они отличаются высоким качеством и обладают потенциалом использования.
Износ и модернизация
Из расчетной себестоимости вычитается износ. Обычно для жилой недвижимости принимается общий срок эксплуатации в 80 лет. За каждый год эксплуатации из стоимости здания вычитается примерно 1,25 %. Однако благодаря комплексной модернизации владельцы могут приостановить или уменьшить потерю стоимости, например, путем обновления систем отопления, замены окон или установки балконов.
Учитывать коэффициент корректировки рынка
После вычета износа и учета таких недостатков, как сырость в подвалах или отставание в ремонте, применяется так называемый коэффициент рыночной корректировки. Он отражает текущий спрос и рыночную ситуацию. Квартира в регионе с неблагоприятными социально-экономическими условиями оценивается иначе, чем аналогичный объект в престижном районе крупного города.
Заключение
Метод оценки по реальной стоимости позволяет определить реалистичную рыночную стоимость с учетом затрат на строительство, состояния здания и местных рыночных факторов. Он особенно подходит для объектов недвижимости, по которым имеется мало сравнительных данных или в которых на первый план выходит качество объекта, предназначенного для собственного использования.
Получите необязательную консультацию прямо сейчас
Роберт Шюслер
Оценщик недвижимости (EIA и IHK)
