La méthode de la valeur réelle : déterminer la valeur vénale à partir des coûts de construction et de la valeur du terrain
La méthode de la valeur réelle est une méthode importante pour déterminer la valeur vénale des biens immobiliers, en particulier pour les maisons individuelles et les maisons jumelées occupées par leur propriétaire. Dans ce cas, la valeur du terrain est déterminée séparément de celle du bâtiment qui y est construit. Au final, la somme de ces deux valeurs correspond à la valeur vénale.
Détermination de la valeur du terrain
La valeur foncière est généralement déterminée à l'aide de la méthode comparative. Pour ce faire, les experts s'appuient sur les données fournies par les commissions locales d'expertise afin de fixer la valeur du terrain en se référant à des transactions comparables. L'emplacement, la superficie du terrain et les valeurs foncières de référence jouent ici un rôle déterminant.
Calcul de la valeur d'un immeuble
Lors de l'évaluation de la valeur d'un immeuble selon la méthode de la valeur réelle, l'accent est mis sur les coûts fictifs de construction ou de reconstruction. La question est la suivante : combien coûterait-il de reconstruire l'immeuble avec la même qualité et la même superficie ?
- Coûts de production : Les coûts de construction sont calculés à partir de barèmes et de données empiriques. Une maison mitoyenne de taille moyenne revient généralement moins cher au mètre carré qu'une maison individuelle.
- Équipements et aménagements extérieurs : Des éléments tels que les garages, les terrasses ou les jardins augmentent la valeur du bien, à condition qu'ils soient de bonne qualité et qu'ils offrent un potentiel d'utilisation.
Usure et modernisation
L'amortissement est déduit du coût de construction calculé. On part généralement du principe que la durée de vie totale d'un bien immobilier résidentiel est de 80 ans. Pour chaque année d'âge, environ 1,25 % de la valeur du bâtiment est déduit. Cependant, grâce à des travaux de modernisation complets, les propriétaires peuvent enrayer ou réduire cette perte de valeur, par exemple en renouvelant les installations de chauffage, en remplaçant les fenêtres ou en installant des balcons.
Prendre en compte le facteur d'ajustement au marché
Après déduction des dépréciations liées à l'usure et prise en compte des défauts tels que les caves humides ou les travaux de rénovation en retard, on applique ce qu'on appelle le « facteur d'ajustement au marché ». Celui-ci reflète la demande actuelle et la situation du marché. Un appartement situé dans une région en difficulté sera évalué différemment d’un bien comparable situé dans un quartier prisé d’une grande ville.
Conclusion
La méthode de la valeur réelle permet d'obtenir une valeur vénale réaliste en tenant compte des coûts de construction, de l'état du bien immobilier et des facteurs propres au marché local. Elle convient particulièrement aux biens immobiliers pour lesquels il existe peu de données comparatives ou pour lesquels la qualité d'usage personnel est primordiale.
Demandez conseil maintenant sans engagement
Robert Schüßler
Évaluateur immobilier (EIA et IHK)
