Metoda wartości rzeczowej: ustalenie wartości rynkowej na podstawie kosztów budowy i wartości gruntu
Metoda wartości rzeczowej stanowi ważną metodę ustalania wartości rynkowej nieruchomości, zwłaszcza w przypadku domów jedno- i dwurodzinnych przeznaczonych na własny użytek. W tym przypadku wartość działki ustala się oddzielnie od wartości budynku na niej wzniesionego. Ostatecznie suma obu tych wartości daje wartość rynkową.
Oszacowanie wartości gruntu
Wartość gruntu ustala się zazwyczaj metodą porównawczą. W tym celu rzeczoznawcy korzystają z danych lokalnych komisji rzeczoznawczych, aby określić wartość gruntu na podstawie porównywalnych transakcji sprzedaży. Decydującą rolę odgrywają przy tym lokalizacja, wielkość działki oraz orientacyjne wartości gruntów.
Obliczanie wartości budynku
Przy ustalaniu wartości budynku metodą wartości rzeczywistej uwzględnia się przede wszystkim hipotetyczne koszty budowy lub odtworzenia. Pytanie brzmi: ile kosztowałoby ponowne wzniesienie budynku o tej samej jakości i wielkości?
- Koszty produkcji: Koszty budowy ustala się na podstawie tabel i wartości empirycznych. Dom szeregowy położony pośrodku rzędu jest zazwyczaj tańszy w przeliczeniu na metr kwadratowy niż wolnostojący dom jednorodzinny.
- Wyposażenie i teren zewnętrzny: Czynniki takie jak garaże, tarasy czy ogrody podnoszą wartość nieruchomości, o ile charakteryzują się wysoką jakością i mają duży potencjał użytkowy.
Zużycie i modernizacja
Od ustalonych kosztów produkcji odejmuje się amortyzację. Zazwyczaj przyjmuje się, że całkowity okres użytkowania nieruchomości mieszkalnych wynosi 80 lat. Za każdy rok użytkowania od wartości budynku odlicza się około 1,25 %. Dzięki kompleksowej modernizacji właściciele mogą jednak powstrzymać lub ograniczyć spadek wartości, na przykład poprzez wymianę instalacji grzewczej, okien lub dobudowanie balkonów.
Uwzględnienie współczynnika dostosowania rynkowego
Po odliczeniu wartości wynikającej ze zużycia oraz uwzględnieniu wad, takich jak wilgotne piwnice lub zaległości remontowe, stosuje się tzw. współczynnik dostosowania rynkowego. Odzwierciedla on aktualny popyt i sytuację rynkową. Mieszkanie położone w regionie o słabo rozwiniętej infrastrukturze jest wyceniane inaczej niż porównywalna nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji w dużym mieście.
Wnioski
Metoda wartości rzeczywistej pozwala uzyskać realistyczną wartość rynkową poprzez uwzględnienie kosztów budowy, stanu budynku oraz lokalnych czynników rynkowych. Nadaje się ona przede wszystkim do nieruchomości, w przypadku których dostępnych jest niewiele danych porównawczych lub w których na pierwszym planie stoi jakość wynikająca z użytkowania na własne potrzeby.
Uzyskaj niewiążącą poradę już teraz
Robert Schüßler
Rzeczoznawca majątkowy (EIA i IHK)
