评估方法概述：资产价值法

实物价值评估法：通过建筑成本和地价确定市场价值

实物价值法是确定房地产市场价值的一种重要方法，特别是对于自住的独栋和双户住宅而言。. 在此过程中，地块的价值与建在其上的建筑物的价值将分别计算。最终，这两项价值的总和即为市场价值。.

土地价值的测算

土地价值通常通过比较法来确定。在此过程中，专家会参考当地评估委员会的数据，并依据可比成交案例来确定该地块的价值。 地块的位置、面积以及基准地价在此过程中起着决定性作用。.

建筑物价值的计算

在采用实物价值法确定建筑物价值时，重点在于假设的建造或重建成本。关键问题在于：要重建一座质量和规模与原建筑相同的建筑物，需要多少成本？

• 生产成本： 建筑成本是根据表格和经验数据计算得出的。与独栋住宅相比，联排住宅的中间户每平方米的价格通常更低。.
• 设施及室外区域： 车库、露台或花园等设施，只要质量上乘且具有使用潜力，就会提升房产价值。.

磨损与现代化改造

从计算出的建造成本中扣除折旧。通常，住宅房地产的总使用寿命按80年计算。 每使用一年，建筑价值将折减约1.25 %。不过，业主可以通过全面翻新来遏制或减少价值贬损，例如更新供暖系统、更换窗户或加装阳台。.

考虑市场调整系数

在扣除折旧并考虑诸如地下室潮湿或翻新积压等缺陷后，将应用所谓的“市场调整系数”。该系数反映了当前的需求和市场状况。 位于经济欠发达地区的公寓，其估值与位于热门大城市地段的同类房产相比会有所不同。.

结论

实物价值法通过综合考虑建筑成本、建筑状况及当地市场因素，得出一个切合实际的市场价值。该方法特别适用于可比数据较少，或以自住品质为主要考量因素的房地产。.

您在 FLEXMAKLER 的联系人
罗伯特-舒斯勒
物业估价师（EIA 和 IHK）