Bewertungsverfahren im Überblick: Das Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren: Wertbestimmung für Rendite-Immobilien

Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Es eignet sich für Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren, Parkhäuser und Logistikflächen. Das Ziel: Den Verkehrswert des Objekts anhand der erzielbaren Erträge realistisch abzubilden.

Die Grundlage: Jahresreinertrag ermitteln

Ausgangspunkt ist der Jahresreinertrag der Immobilie. Dazu werden die jährlichen Mieteinnahmen angesetzt und um Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und mögliche Leerstände bereinigt. Das Ergebnis ist der Nettoertrag, den der Eigentümer tatsächlich erwirtschaften kann.

Bodenwert als zweiter Faktor

Anschließend wird der Bodenwert bestimmt, meist mithilfe des Vergleichswertverfahrens. Aus dem Bodenwert und den Mieteinnahmen ergibt sich am Ende der Gesamtertragswert der Immobilie.

Einfaches vs. vollständiges Ertragswertverfahren

• Eenvoudige gekapitaliseerde winstwaardemethode: Hier berücksichtigt man nur den Ertrag aus dem Gebäude selbst. Der Grundstückswert und dessen Verzinsung werden nicht einbezogen.
• Volledige gekapitaliseerde winstwaardemethode: Zusätzlich zur Gebäudeertragsberechnung wird die Bodenwertverzinsung anhand des Liegenschaftszinssatzes ermittelt. Dieser Zinssatz stammt von den lokalen Gutachterausschüssen, die ihn auf Basis vergangener Verkaufstransaktionen ableiten.

Liegenschaftszinssatz und Wertentwicklung

Der Liegenschaftszinssatz verzinst nur den Bodenwert, nicht die aufstehende Immobilie. Während sich der Bodenwert mit der Marktlage ändern kann, unterliegt das Gebäude selbst einem natürlichen Wertverfall. Ohne regelmäßige Modernisierungen sinkt die Qualität der Immobilie im Laufe der Zeit, was sich auf mögliche Mieterträge auswirkt.

Individuelle Wertanpassungen

Ebenso wie beim Vergleichs- oder Sachwertverfahren fließen auch beim Ertragswertverfahren wertmindernde oder werterhöhende Faktoren ein. Steht beispielsweise eine kostspielige Dachsanierung an, wird dies im Kaufpreis berücksichtigt. Der potenzielle Käufer erkennt den zukünftigen Investitionsbedarf und zahlt entsprechend weniger.

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Robert Schüßler
Vastgoedtaxateur (EIA en IHK)