Vergleichswertverfahren: Immobilienwert realistisch einschätzen
Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn es für die betreffende Immobilienart ausreichend ähnliche Objekte gibt. Typische Beispiele sind Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke oder Reihenhäuser. Je mehr vergleichbare Verkaufsfälle vorliegen, desto präziser lässt sich der Immobilienwert bestimmen.
Wann ist das Vergleichswertverfahren sinnvoll?
Eine Großstadtwohnung bietet sich für dieses Verfahren an, weil sich oft ähnlich geschnittene und gleich ausgestattete Einheiten im selben Haus oder in unmittelbarer Nachbarschaft finden. Fehlt eine ausreichende Anzahl ähnlicher Objekte, ist das Sachwertverfahren in der Regel die bessere Alternative.
Datengrundlage für den Vergleich
Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf die Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses. Diese enthalten anonymisierte Informationen über abgeschlossene Immobilienverkäufe. Mit diesen Daten kann ein Sachverständiger zuverlässige Rückschlüsse auf den Wert einer Immobilie ziehen.
Eine weitere Informationsquelle ist die Bodenrichtwertkarte, die von den Gutachterausschüssen bereitgestellt wird. Sie zeigt bauliche Nutzungsmöglichkeiten, Grundstückswerte und Preisdynamiken in unterschiedlichen Lagen auf. Durch den Abgleich mit solchen Richtwerten lässt sich der Immobilienwert weiter präzisieren.
Zu- und Abschläge berücksichtigen
Neben Lage und Größe der Immobilie fließen auch individuelle Faktoren in die Berechnung ein. Liegt das Objekt an einer lauten Hauptstraße oder ist es Umwelteinflüssen ausgesetzt, mindert das den Wert. Umgekehrt kann eine besonders ruhige Lage oder ein gepflegtes Umfeld den Wert erhöhen.
Vermietete Wohnung vs. bezugsfreie Immobilie
Ist die Wohnung vermietet und soll als Kapitalanlage verkauft werden, müssen Käufer unter Umständen eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, um selbst einzuziehen. Das mindert aus Käufersicht die Attraktivität. Entsprechend setzen Experten den Wert einer vermieteten Wohnung etwa 20 % niedriger an als den einer vergleichbaren, bezugsfreien Einheit.
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Robert Schüßler
Immobilienbewerter (EIA und IHK)
