Méthode des transactions comparables : évaluer la valeur d'un bien immobilier de manière réaliste
La méthode comparative est principalement utilisée lorsqu'il existe suffisamment de biens similaires pour le type de bien immobilier concerné. Les appartements en copropriété, les terrains non bâtis ou les maisons mitoyennes en sont des exemples typiques. Plus le nombre de transactions comparables est élevé, plus la valeur du bien immobilier peut être estimée avec précision.
Dans quels cas la méthode des prix comparables est-elle pertinente ?
Un appartement en grande ville se prête bien à cette méthode, car on trouve souvent, dans le même immeuble ou dans le voisinage immédiat, des logements de configuration similaire et dotés des mêmes équipements. En l'absence d'un nombre suffisant de biens comparables, la méthode de la valeur réelle constitue généralement la meilleure alternative.
Données utilisées pour la comparaison
La méthode comparative s'appuie sur les recueils de prix de vente établis par la commission locale d'expertise. Ceux-ci contiennent des informations anonymisées sur les ventes immobilières conclues. Grâce à ces données, un expert peut tirer des conclusions fiables quant à la valeur d'un bien immobilier.
La carte des valeurs foncières indicatives, mise à disposition par les commissions d'expertise, constitue une autre source d'information. Elle présente les possibilités d'utilisation à des fins de construction, la valeur des terrains et l'évolution des prix selon les différents emplacements. La comparaison avec ces valeurs indicatives permet d'affiner davantage l'estimation de la valeur immobilière.
Tenir compte des majorations et des remises
Outre l'emplacement et la superficie du bien immobilier, des facteurs individuels entrent également en ligne de compte dans le calcul. Si le bien est situé le long d'une artère bruyante ou s'il est exposé à des influences environnementales, cela en réduit la valeur. À l'inverse, un emplacement particulièrement calme ou un environnement bien entretenu peut en augmenter la valeur.
Appartement loué ou bien immobilier inoccupé
Si l'appartement est loué et doit être vendu à titre d'investissement, les acheteurs peuvent, dans certaines circonstances, être amenés à prononcer une résiliation pour usage personnel afin de pouvoir y emménager eux-mêmes. Du point de vue de l'acheteur, cela réduit l'attrait du bien. En conséquence, les experts estiment que la valeur d'un appartement loué est inférieure d'environ 20 % à celle d'un logement comparable non occupé.
Demandez conseil maintenant sans engagement
Robert Schüßler
Évaluateur immobilier (EIA et IHK)
