Metoda porównawcza: realistyczna wycena wartości nieruchomości
Metoda porównawcza stosowana jest przede wszystkim wtedy, gdy dla danego rodzaju nieruchomości istnieje wystarczająca liczba podobnych obiektów. Typowymi przykładami są mieszkania własnościowe, niezabudowane działki lub domy szeregowe. Im więcej jest podobnych transakcji sprzedaży, tym dokładniej można określić wartość nieruchomości.
Kiedy warto zastosować metodę wartości porównawczej?
Mieszkanie w dużym mieście nadaje się do tej metody, ponieważ często w tym samym budynku lub w bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się lokale o podobnym rozkładzie i takim samym wyposażeniu. Jeśli brakuje wystarczającej liczby podobnych obiektów, metodą wyceny majątkowej jest zazwyczaj lepsza alternatywa.
Podstawa danych do porównania
Metoda porównawcza opiera się na zbiorach cen zakupu opracowanych przez lokalną komisję rzeczoznawców. Zawierają one zanonimizowane informacje dotyczące sfinalizowanych transakcji sprzedaży nieruchomości. Na podstawie tych danych rzeczoznawca może wyciągnąć wiarygodne wnioski dotyczące wartości nieruchomości.
Kolejnym źródłem informacji jest mapa orientacyjnych wartości gruntów, udostępniana przez komisje rzeczoznawców. Przedstawia ona możliwości zabudowy, wartości nieruchomości oraz dynamikę cen w różnych lokalizacjach. Porównanie z takimi wartościami orientacyjnymi pozwala na dokładniejsze określenie wartości nieruchomości.
Uwzględnienie dopłat i potrąceń
Oprócz lokalizacji i wielkości nieruchomości w obliczeniach uwzględnia się również czynniki indywidualne. Jeśli nieruchomość znajduje się przy hałaśliwej głównej ulicy lub jest narażona na czynniki środowiskowe, obniża to jej wartość. Z drugiej strony szczególnie spokojna lokalizacja lub zadbane otoczenie mogą podnieść jej wartość.
Mieszkanie wynajęte a nieruchomość wolna od najemców
Jeśli mieszkanie jest wynajęte i ma zostać sprzedane jako inwestycja kapitałowa, nabywcy mogą w pewnych okolicznościach być zmuszeni do wypowiedzenia umowy najmu z powodu własnych potrzeb, aby sami mogli się wprowadzić. Z punktu widzenia nabywcy zmniejsza to atrakcyjność oferty. W związku z tym eksperci wyceniają wartość wynajmowanego mieszkania o około 20 % niżej niż wartość porównywalnego lokalu, który nie jest obecnie zamieszkany.
Uzyskaj niewiążącą poradę już teraz
Robert Schüßler
Rzeczoznawca majątkowy (EIA i IHK)
