Evolução dos preços no mercado imobiliário - tendências e previsões
EVOLUÇÃO DOS PREÇOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO
Como é que surgem as diferentes tendências de preços?
Como qualquer mercado de investimento, o mercado imobiliário também se caracteriza por certas flutuações de valor. Em princípio, o mercado imobiliário reage mais lentamente do que outras classes de activos, mas em última análise - como qualquer outro mercado - segue a lógica da oferta e da procura. Há muitas razões diferentes para as alterações da procura. Por exemplo, os preços dos imóveis em geral podem subir - como tem acontecido há anos - porque os bancos podem emitir empréstimos favoráveis para imóveis devido às taxas de juro historicamente baixas. No entanto, por vezes, também se deve a factores relacionados com a localização. Se for construído um aeroporto perto de um bairro, os preços podem baixar devido ao ruído dos aviões.
Podem aumentar se a qualidade de vida ou apenas a imagem de um bairro melhorar devido ao afluxo de grupos com rendimentos mais elevados ou se for construído um parque atrativo. Estes parâmetros exemplares mostram claramente como o valor do imóvel pode mudar para melhor ou para pior para o vendedor. Embora o sector imobiliário seja geralmente um investimento sólido, os preços podem flutuar a curto e médio prazo.
Por conseguinte, deve sempre recorrer a uma avaliação profissional do imóvel para vender a sua casa ou apartamento. Pode obtê-la junto de um agente imobiliário experiente, por exemplo. Para além dos factores acima mencionados, podem também incluir outros aspectos na avaliação. Por exemplo, tem um conhecimento local muito bom e pode avaliar a evolução futura do mercado imobiliário local. Está familiarizado com a dinâmica dos preços locais. Além disso, o avaliador também pode ver o imóvel pessoalmente. Como pessoa neutra, pode avaliar melhor até que ponto, por exemplo, os acessórios interiores fixos afectam o valor ou até que ponto a disposição das divisões é procurada.
Além disso, não se limita a examinar o imóvel, mas consulta também os documentos do imóvel para determinar o preço. O extrato do registo predial indica se devem ser tidas em conta as reduções de preço devidas a direitos de habitação ou de usufruto. No caso de imóveis arrendados, é interessante ver o que está nos contratos de arrendamento e qual o valor das rendas frias líquidas. Em última análise, obterá o melhor preço de oferta, que é o prelúdio de um processo de comercialização bem sucedido.
Avaliação e fixação de preços de imóveis
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VALIDADE DO VALOR DO IMÓVEL
Por quanto tempo é válido um valor de propriedade que já foi determinado?
Como qualquer mercado de investimento, o mercado imobiliário também se caracteriza por certas flutuações de valor. Em princípio, o mercado imobiliário reage mais lentamente do que outras classes de activos, mas em última análise - como qualquer outro mercado - segue a lógica da oferta e da procura. Há muitas razões diferentes para as alterações da procura. Por exemplo, os preços dos imóveis em geral podem subir - como tem acontecido há anos - porque os bancos podem emitir empréstimos favoráveis para imóveis devido às taxas de juro historicamente baixas. No entanto, por vezes, também se deve a factores relacionados com a localização. Se for construído um aeroporto perto de um bairro, os preços podem baixar devido ao ruído dos aviões.
Podem aumentar se a qualidade de vida ou apenas a imagem de um bairro melhorar devido ao afluxo de grupos com rendimentos mais elevados ou se for construído um parque atrativo. Estes parâmetros exemplares mostram claramente como o valor do imóvel pode mudar para melhor ou para pior para o vendedor. Embora o sector imobiliário seja geralmente um investimento sólido, os preços podem flutuar a curto e médio prazo.
Por conseguinte, deve sempre recorrer a uma avaliação profissional do imóvel para vender a sua casa ou apartamento. Pode obtê-la junto de um agente imobiliário experiente, por exemplo. Para além dos factores acima mencionados, podem também incluir outros aspectos na avaliação. Por exemplo, tem um conhecimento local muito bom e pode avaliar a evolução futura do mercado imobiliário local. Está familiarizado com a dinâmica dos preços locais. Além disso, o avaliador também pode ver o imóvel pessoalmente. Como pessoa neutra, pode avaliar melhor até que ponto, por exemplo, os acessórios interiores fixos afectam o valor ou até que ponto a disposição das divisões é procurada.
Além disso, não se limita a examinar o imóvel, mas consulta também os documentos do imóvel para determinar o preço. O extrato do registo predial indica se devem ser tidas em conta as reduções de preço devidas a direitos de habitação ou de usufruto. No caso de imóveis arrendados, é interessante ver o que está nos contratos de arrendamento e qual o valor das rendas frias líquidas. Em última análise, obterá o melhor preço de oferta, que é o prelúdio de um processo de comercialização bem sucedido.
Valor da propriedade Validade
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PREÇOS DOS IMÓVEIS NA ALEMANHA
Reconhecer os preços excessivamente elevados dos imóveis
Quando se trata de investir num imóvel, o desempenho do mesmo deve ser tido em conta desde o início. A ideia de investir numa bolha que está prestes a rebentar parece particularmente desastrosa. Por isso, é interessante reconhecer, numa fase inicial, se uma situação de mercado está ou não sobreaquecida. Para uma primeira categorização, é útil responder a três perguntas:
Os preços dos imóveis ainda são razoáveis?
Preços imobiliários muito elevados, por si só, não são necessariamente uma indicação de uma bolha imobiliária. O que é mais importante aqui é saber se estão numa relação saudável com as tendências das rendas e dos salários. Por conseguinte, é importante acompanhar de perto esta evolução. Em geral, tanto as rendas como os salários estão a aumentar continuamente na Alemanha. Em média, as famílias alemãs gastam 20 a 40 por cento do seu rendimento líquido em rendas. Este facto sugere que não há razões para recear a formação de uma bolha. Em Berlim, porém, os preços de compra e de aluguer estão cada vez mais afastados. Em locais populares de Berlim, dentro do anel do S-Bahn, dificilmente se encontram apartamentos novos por menos de 7.000 euros por metro quadrado. Neste caso, deve também ter em conta o tempo necessário para recuperar o investimento através do aluguer.
A procura de espaço habitacional está a ser significativamente excedida?
A Alemanha continua a construir muito pouco para satisfazer a procura de habitação. Isto é particularmente verdade nos centros urbanos. Em Berlim, em particular, a procura de espaço habitacional nos bairros mais procurados não está a ser satisfeita. Esta situação é agravada pela tendência atual de um número cada vez maior de pessoas se deslocarem para os centros urbanos, nomeadamente para Berlim. A capital continua a registar um crescimento de cerca de 40 000 habitantes por ano. Nas regiões rurais, porém, a situação é completamente diferente. Não é raro que sejam construídos novos bairros sociais para satisfazer a procura. A compra de um condomínio continua a valer a pena, sobretudo nos bairros que registam atualmente um maior crescimento. Em Berlim, por exemplo, isto aplica-se a bairros como Charlottenburg, Moabit e Friedrichshain. Os proprietários também beneficiam da localização atractiva dos bairros da moda em ascensão.
As dívidas de crédito dos proprietários são desproporcionadamente elevadas?
Nos EUA, uma bolha deflacionou em 2008, em resultado de uma enorme sobrevalorização estrutural do imobiliário. Durante muitos anos, foi criado um sistema de crédito pouco rigoroso, que acabou por alimentar a subida dos preços. Poderá acontecer algo semelhante na Alemanha? Este cenário é bastante improvável para a Alemanha. As diretrizes de crédito na Alemanha, em particular os requisitos para o montante de capital próprio, mas também os controlos de crédito legalmente regulamentados, tendem a ser demasiado restritivos em vez de demasiado frouxos. Em geral, porém, os alemães têm uma relação completamente diferente com a dívida e são muito mais cautelosos quando lidam com o passivo. Em relação ao produto interno bruto, o endividamento das famílias na Alemanha é de cerca de 60%. Em comparação, na Dinamarca é superior a 120 por cento!
