Évolution des prix sur le marché immobilier - Tendances et prévisions
ÉVOLUTION DES PRIX SUR LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER
Comment se fait-il que les prix évoluent différemment ?
Comme tout marché d'investissement, le marché immobilier est caractérisé par certaines fluctuations de valeur. En principe, le marché immobilier réagit plus lentement que les autres classes d'actifs, mais il suit en fin de compte - comme tout autre marché - la logique de l'offre et de la demande. Les raisons des changements du côté de la demande sont très diverses. Ainsi, les prix de l'immobilier peuvent généralement augmenter - comme on l'observe depuis des années - parce que les banques peuvent accorder des crédits immobiliers à des conditions avantageuses en raison du niveau historiquement bas des taux d'intérêt. Mais il arrive aussi que cela soit dû à des facteurs fortement liés à l'emplacement. Si un aéroport est construit à proximité d'un quartier, les prix peuvent baisser en raison du bruit des avions.
Elles peuvent augmenter si la qualité de vie ou simplement l'image d'un quartier s'améliore grâce à l'arrivée de groupes à revenus plus élevés ou si un parc attrayant est construit. Ces paramètres exemplaires montrent clairement comment la valeur d'un bien immobilier peut évoluer, en bien ou en mal, pour le vendeur. Certes, l'immobilier constitue en principe un investissement solide, mais des fluctuations de prix peuvent se produire à court et moyen terme.
Pour la vente de votre maison ou de votre appartement, vous devriez donc toujours recourir à une évaluation immobilière professionnelle. Un agent immobilier expérimenté peut notamment vous fournir cette évaluation. Outre les facteurs susmentionnés, il peut prendre en compte d'autres aspects dans l'estimation de la valeur. Il a par exemple une très bonne connaissance des lieux et peut évaluer les évolutions futures du marché immobilier local. Il est au courant de la dynamique des prix sur place. De plus, il visite lui-même le bien. En tant que personne neutre, il est mieux à même d'évaluer dans quelle mesure l'aménagement intérieur fixe, par exemple, influencera la valeur ou dans quelle mesure la répartition des pièces est demandée.
En outre, il ne se contente pas d'examiner le bien immobilier, mais consulte également les documents relatifs au bien pour déterminer le prix. L'extrait du registre foncier indique si des réductions de prix doivent être prises en compte en raison de droits d'habitation ou d'un usufruit. Pour les biens loués, il est intéressant de voir ce qui figure dans les contrats de location et à combien s'élèvent les loyers nets. En fin de compte, vous obtenez le prix d'offre optimal, qui est le prélude à un processus de commercialisation réussi.
Évaluation des biens immobiliers et fixation des prix
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VALIDITÉ DE LA VALEUR DU BIEN
Quelle est la durée de validité d'une valeur d'objet déjà calculée ?
Comme tout marché d'investissement, le marché immobilier est caractérisé par certaines fluctuations de valeur. En principe, le marché immobilier réagit plus lentement que les autres classes d'actifs, mais il suit en fin de compte - comme tout autre marché - la logique de l'offre et de la demande. Les raisons des changements du côté de la demande sont très diverses. Ainsi, les prix de l'immobilier peuvent généralement augmenter - comme on l'observe depuis des années - parce que les banques peuvent accorder des crédits immobiliers à des conditions avantageuses en raison du niveau historiquement bas des taux d'intérêt. Mais il arrive aussi que cela soit dû à des facteurs fortement liés à l'emplacement. Si un aéroport est construit à proximité d'un quartier, les prix peuvent baisser en raison du bruit des avions.
Elles peuvent augmenter si la qualité de vie ou simplement l'image d'un quartier s'améliore grâce à l'arrivée de groupes à revenus plus élevés ou si un parc attrayant est construit. Ces paramètres exemplaires montrent clairement comment la valeur d'un bien immobilier peut évoluer, en bien ou en mal, pour le vendeur. Certes, l'immobilier constitue en principe un investissement solide, mais des fluctuations de prix peuvent se produire à court et moyen terme.
Pour la vente de votre maison ou de votre appartement, vous devriez donc toujours recourir à une évaluation immobilière professionnelle. Un agent immobilier expérimenté peut notamment vous fournir cette évaluation. Outre les facteurs susmentionnés, il peut prendre en compte d'autres aspects dans l'estimation de la valeur. Il a par exemple une très bonne connaissance des lieux et peut évaluer les évolutions futures du marché immobilier local. Il est au courant de la dynamique des prix sur place. De plus, il visite lui-même le bien. En tant que personne neutre, il est mieux à même d'évaluer dans quelle mesure l'aménagement intérieur fixe, par exemple, influencera la valeur ou dans quelle mesure la répartition des pièces est demandée.
En outre, il ne se contente pas d'examiner le bien immobilier, mais consulte également les documents relatifs au bien pour déterminer le prix. L'extrait du registre foncier indique si des réductions de prix doivent être prises en compte en raison de droits d'habitation ou d'un usufruit. Pour les biens loués, il est intéressant de voir ce qui figure dans les contrats de location et à combien s'élèvent les loyers nets. En fin de compte, vous obtenez le prix d'offre optimal, qui est le prélude à un processus de commercialisation réussi.
Validité de la valeur immobilière
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PRIX DE L'IMMOBILIER EN ALLEMAGNE
Détection de prix immobiliers trop élevés
Lorsqu'il s'agit d'investir dans un bien immobilier, il convient de prendre en compte l'évolution de la valeur dès le début de la réflexion. L'idée d'investir dans une bulle sur le point d'éclater semble ici particulièrement catastrophique. C'est pourquoi il est intéressant de reconnaître à temps si une situation de marché est en surchauffe ou non. Pour se faire une première idée, il est utile de répondre à trois questions :
Les prix de l'immobilier sont-ils encore proportionnels ?
Des prix immobiliers très élevés ne sont pas nécessairement le signe d'une bulle immobilière. Il est plus important ici de savoir s'ils sont en relation saine avec l'évolution des loyers et des salaires. Il est donc important de suivre ces évolutions de près. Dans l'ensemble, tant les loyers que les salaires augmentent continuellement en Allemagne. Les ménages allemands consacrent en moyenne 20 à 40 % de leur revenu net au loyer. On peut donc en déduire qu'aucune bulle n'est à craindre. Toutefois, à Berlin, les prix d'achat et de location divergent de plus en plus. Dans les quartiers populaires de Berlin, à l'intérieur du S-Bahn-Ring, on ne trouve plus guère d'appartements neufs à moins de 7.000 € par mètre carré. Il faut aussi se demander combien de temps il faut pour récupérer son investissement par le biais du loyer.
Construit-on bien au-delà des besoins en logements ?
L'Allemagne continue de construire trop peu pour répondre à la demande de logements. C'est particulièrement vrai dans les agglomérations. À Berlin en particulier, la demande de logements dans les quartiers les plus prisés est loin d'être satisfaite. Cette situation est renforcée par la tendance persistante qui voit de plus en plus de personnes s'installer dans les agglomérations, notamment à Berlin. La capitale continue de croître d'environ 40.000 habitants par an. Dans les régions rurales, la situation est toutefois complètement différente. Il n'est pas rare que de nouveaux lotissements soient construits sans répondre aux besoins. L'acquisition d'un appartement en copropriété est toujours rentable, surtout dans les quartiers qui connaissent actuellement la plus forte croissance. À Berlin, cela vaut par exemple pour des quartiers comme Charlottenburg, Moabit ou Friedrichshain. Les propriétaires occupants profitent en outre de la situation attractive de ces quartiers branchés en plein essor.
Les dettes de crédit des propriétaires sont-elles disproportionnées ?
Aux États-Unis, une bulle a éclaté en 2008 suite à une énorme surévaluation structurelle de l'immobilier. Pendant de nombreuses années, un système de crédit facile a été mis en place, qui a finalement alimenté la hausse des prix. Une telle situation peut-elle aussi menacer l'Allemagne ? Ce scénario est plutôt improbable pour l'Allemagne. Les directives en matière de crédit, notamment les exigences concernant le montant des fonds propres, mais aussi l'examen de solvabilité réglementé par la loi, ont tendance à être trop restrictives en Allemagne plutôt que trop laxistes. Mais fondamentalement, les Allemands ont aussi un tout autre rapport à l'endettement et sont beaucoup plus prudents dans la gestion de leurs dettes. Par rapport au produit intérieur brut, l'endettement des ménages privés en Allemagne est d'environ 60 %. À titre de comparaison, ce chiffre dépasse les 120 % au Danemark !
