Das Sachwertverfahren: Verkehrswert über Baukosten und Bodenwert ermitteln
Das Sachwertverfahren ist eine wichtige Methode zur Verkehrswertermittlung von Immobilien, insbesondere für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Hierbei wird der Wert des Grundstücks vom Wert des darauf errichteten Gebäudes getrennt ermittelt. Am Ende ergeben beide Werte addiert den Verkehrswert.
Ermittlung des Bodenwertes
Der Bodenwert wird in der Regel mithilfe des Vergleichswertverfahrens bestimmt. Dabei greifen Sachverständige auf Daten der lokalen Gutachterausschüsse zurück, um den Wert des Grundstücks in Anlehnung an vergleichbare Verkaufsfälle festzulegen. Die Lage, die Größe des Grundstücks und die Bodenrichtwerte spielen dabei eine entscheidende Rolle.
Berechnung des Gebäudewertes
Bei der Ermittlung des Gebäudewertes über das Sachwertverfahren stehen die fiktiven Herstellungs- oder Wiederherstellungskosten im Fokus. Die Frage lautet: Was würde es kosten, das Gebäude in derselben Qualität und Größe erneut zu errichten?
- Herstellungskosten: Die Baukosten werden auf Basis von Tabellen und Erfahrungssätzen ermittelt. Ein Reihenmittelhaus ist meist günstiger pro Quadratmeter als ein freistehendes Einfamilienhaus.
- Ausstattung und Außenanlagen: Faktoren wie Garagen, Terrassen oder Gartenflächen erhöhen den Wert, sofern sie von Qualität und Nutzungspotenzial profitieren.
Abnutzung und Modernisierung
Von den ermittelten Herstellungskosten wird die Abnutzung abgezogen. Üblicherweise geht man von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren für Wohnimmobilien aus. Pro Jahr Alter werden etwa 1,25 % des Gebäudewertes abgezogen. Durch umfassende Modernisierungen können Eigentümer den Wertverlust jedoch aufhalten oder reduzieren, etwa indem sie Heizungsanlagen erneuern, Fenster austauschen oder Balkone anbringen.
Marktanpassungsfaktor berücksichtigen
Nach der Abzug von Abnutzungen und Berücksichtigung von Mängeln wie feuchten Kellern oder Renovierungsstaus wird der sogenannte Marktanpassungsfaktor angewendet. Dieser spiegelt die aktuelle Nachfrage und Marktsituation wider. Eine Wohnung in einer strukturschwachen Region wird anders bewertet als ein vergleichbares Objekt in einer begehrten Großstadtlage.
Conclusion
Das Sachwertverfahren liefert einen realistischen Verkehrswert, indem es Baukosten, Gebäudezustand und lokale Marktfaktoren berücksichtigt. Es eignet sich vor allem für Immobilien, bei denen es wenige Vergleichsdaten gibt oder bei denen die eigengenutzte Qualität im Vordergrund steht.
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Robert Schüßler
Property valuer (EIA and IHK)
