Resumo dos métodos de avaliação: O método do valor do ativo

O método do valor do ativo: Determinar o valor de mercado através dos custos de construção e do valor do terreno

O método do valor patrimonial é um método importante para determinar o valor de mercado dos imóveis, especialmente para casas unifamiliares e geminadas ocupadas pelos proprietários. O valor do terreno é determinado separadamente do valor do edifício nele construído. No final, ambos os valores são somados para obter o valor de mercado.

Determinação do valor do terreno

O valor do terreno é geralmente determinado através do método do valor comparativo. Os peritos utilizam dados dos comités locais de peritos para determinar o valor da propriedade com base em vendas comparáveis. A localização, o tamanho da propriedade e os valores padrão do terreno desempenham aqui um papel decisivo.

Cálculo do valor do edifício

Ao determinar o valor de um edifício utilizando o método do valor patrimonial, a atenção centra-se nos custos nocionais de produção ou restauro. A questão é: quanto custaria construir novamente o edifício com a mesma qualidade e dimensão?

• Custos de produção: Os custos de construção são determinados com base em tabelas e taxas empíricas. Uma casa em banda é geralmente mais barata por metro quadrado do que uma casa unifamiliar isolada.
• Equipamentos e instalações exteriores: Factores como garagens, terraços ou áreas ajardinadas aumentam o valor se beneficiarem de qualidade e potencial de utilização.

Desgaste e modernização

O desgaste é deduzido dos custos de produção calculados. Para os imóveis residenciais, assume-se normalmente uma vida útil total de 80 anos. Por cada ano de vida, é deduzido cerca de 1,25 % do valor do edifício. No entanto, os proprietários podem parar ou reduzir a perda de valor através de uma modernização extensiva, por exemplo, renovando os sistemas de aquecimento, substituindo as janelas ou instalando varandas.

Considerar o fator de ajustamento ao mercado

Após dedução do desgaste e tendo em conta defeitos como caves húmidas ou atrasos na renovação, é aplicado o chamado fator de ajustamento ao mercado. Este fator reflecte a procura atual e a situação do mercado. Um apartamento numa região estruturalmente débil é avaliado de forma diferente de um imóvel comparável numa zona urbana muito procurada.

Conclusão

O método do valor patrimonial fornece um valor de mercado realista, tendo em conta os custos de construção, o estado do edifício e os factores do mercado local. É particularmente adequado para propriedades para as quais existem poucos dados comparativos ou onde a qualidade de ocupado pelo proprietário é fundamental.

O seu contacto na FLEXMAKLER
Robert Schüßler
Avaliador de imóveis (EIA e IHK)