Méthode de la valeur de rendement : Détermination de la valeur pour les biens immobiliers de rendement
La méthode de la valeur de rendement est surtout utilisée pour les biens immobiliers résidentiels et commerciaux loués. Il convient aux immeubles collectifs, aux immeubles de bureaux et de commerces, aux centres commerciaux, aux parkings et aux surfaces logistiques. L'objectif : refléter de manière réaliste la valeur vénale du bien en fonction des revenus réalisables.
La base : déterminer le revenu net annuel
Le point de départ est le revenu annuel net du bien immobilier. Pour ce faire, les revenus locatifs annuels sont pris en compte et corrigés des coûts d'entretien, de gestion et des éventuelles périodes de vacance. Le résultat est le revenu net que le propriétaire peut effectivement réaliser.
Valeur du terrain comme deuxième facteur
Ensuite, la valeur du terrain est déterminée, le plus souvent à l'aide du Méthode de la valeur comparative. La valeur du terrain et les revenus locatifs donnent au final la valeur de rendement totale du bien immobilier.
Méthode simple vs. méthode complète de la valeur de rendement
- Méthode simple de la valeur de rendement : On ne prend en compte ici que le revenu du bâtiment lui-même. La valeur du terrain et ses intérêts ne sont pas pris en compte.
- Méthode de la valeur de rendement complète : En plus du calcul du rendement des bâtiments, la rémunération de la valeur du sol est déterminée à l'aide du taux d'intérêt immobilier. Ce taux provient des commissions locales d'expertise qui le déduisent sur la base des transactions de vente passées.
Taux d'intérêt des biens immobiliers et évolution de la valeur
Le taux d'intérêt immobilier ne rémunère que la valeur du terrain, pas l'immeuble en construction. Alors que la valeur du terrain peut varier en fonction de la situation du marché, le bâtiment lui-même est soumis à une dépréciation naturelle. Sans modernisation régulière, la qualité du bien immobilier se dégrade au fil du temps, ce qui se répercute sur les éventuels revenus locatifs.
Ajustements de valeur individuels
Tout comme la méthode comparative ou la méthode de la valeur réelle, la méthode de la valeur de rendement tient compte de facteurs qui diminuent ou augmentent la valeur. Si, par exemple, une rénovation coûteuse du toit est prévue, le prix d'achat en tiendra compte. L'acheteur potentiel reconnaît le besoin d'investissement futur et paie moins en conséquence.
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Robert Schüßler
Évaluateur immobilier (EIA et IHK)
