Evolución de los precios en el mercado inmobiliario: tendencias y previsiones
EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO
¿Cómo se producen las diferentes tendencias de precios?
Como cualquier mercado de inversión, el mercado inmobiliario también se caracteriza por ciertas fluctuaciones de valor. En principio, el mercado inmobiliario reacciona más lentamente que otras clases de activos, pero en última instancia -como cualquier otro mercado- sigue la lógica de la oferta y la demanda. Los cambios en la demanda obedecen a razones muy diversas. Por ejemplo, los precios inmobiliarios en general pueden subir -como viene ocurriendo desde hace años- porque los bancos pueden conceder préstamos favorables para inmuebles debido a los tipos de interés históricamente bajos. A veces, sin embargo, también se debe a factores relacionados con la ubicación. Si se construye un aeropuerto cerca de un barrio, los precios pueden bajar debido al ruido de los aviones.
Pueden subir si mejora la calidad de vida o simplemente la imagen de un distrito debido a la afluencia de grupos de renta más alta o si se construyen parques atractivos. Estos parámetros ejemplares muestran claramente cómo el valor de la propiedad puede cambiar a mejor o a peor para el vendedor. Aunque la propiedad inmobiliaria suele ser una inversión sólida, los precios pueden fluctuar a corto y medio plazo.
Por eso, a la hora de vender su casa o piso, confíe siempre en una tasación profesional. Puede solicitarla, por ejemplo, a un agente inmobiliario con experiencia. Además de los factores mencionados, también pueden incluir otros aspectos en la tasación. Por ejemplo, tienen muy buenos conocimientos locales y pueden evaluar la evolución futura del mercado inmobiliario local. Está familiarizado con la dinámica de precios local. También ven el inmueble ellos mismos. Como persona neutral, puede evaluar mejor en qué medida, por ejemplo, el equipamiento interior fijo afectará al valor o lo solicitada que está la distribución de las habitaciones respectivas.
Además, no solo examina el inmueble, sino que también consulta los documentos de la propiedad para determinar el precio. El extracto del registro de la propiedad muestra si deben tenerse en cuenta las reducciones de precio debidas a derechos de habitación o usufructo. En el caso de inmuebles alquilados, es interesante ver qué figura en los contratos de arrendamiento y a cuánto ascienden las rentas frías netas. En última instancia, obtendrá el precio de oferta óptimo, que es el preludio de un proceso de comercialización exitoso.
Valoración y fijación de precios
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VALIDEZ DEL VALOR DE LA PROPIEDAD
¿Durante cuánto tiempo es válido un valor de propiedad ya determinado?
Como cualquier mercado de inversión, el mercado inmobiliario también se caracteriza por ciertas fluctuaciones de valor. En principio, el mercado inmobiliario reacciona más lentamente que otras clases de activos, pero en última instancia -como cualquier otro mercado- sigue la lógica de la oferta y la demanda. Los cambios en la demanda obedecen a razones muy diversas. Por ejemplo, los precios inmobiliarios en general pueden subir -como viene ocurriendo desde hace años- porque los bancos pueden conceder préstamos favorables para inmuebles debido a los tipos de interés históricamente bajos. A veces, sin embargo, también se debe a factores relacionados con la ubicación. Si se construye un aeropuerto cerca de un barrio, los precios pueden bajar debido al ruido de los aviones.
Pueden subir si mejora la calidad de vida o simplemente la imagen de un distrito debido a la afluencia de grupos de renta más alta o si se construyen parques atractivos. Estos parámetros ejemplares muestran claramente cómo el valor de la propiedad puede cambiar a mejor o a peor para el vendedor. Aunque la propiedad inmobiliaria suele ser una inversión sólida, los precios pueden fluctuar a corto y medio plazo.
Por eso, a la hora de vender su casa o piso, confíe siempre en una tasación profesional. Puede solicitarla, por ejemplo, a un agente inmobiliario con experiencia. Además de los factores mencionados, también pueden incluir otros aspectos en la tasación. Por ejemplo, tienen muy buenos conocimientos locales y pueden evaluar la evolución futura del mercado inmobiliario local. Está familiarizado con la dinámica de precios local. También ven el inmueble ellos mismos. Como persona neutral, puede evaluar mejor en qué medida, por ejemplo, el equipamiento interior fijo afectará al valor o lo solicitada que está la distribución de las habitaciones respectivas.
Además, no solo examina el inmueble, sino que también consulta los documentos de la propiedad para determinar el precio. El extracto del registro de la propiedad muestra si deben tenerse en cuenta las reducciones de precio debidas a derechos de habitación o usufructo. En el caso de inmuebles alquilados, es interesante ver qué figura en los contratos de arrendamiento y a cuánto ascienden las rentas frías netas. En última instancia, obtendrá el precio de oferta óptimo, que es el preludio de un proceso de comercialización exitoso.
Valor de la propiedad Validez
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PRECIOS INMOBILIARIOS EN ALEMANIA
Reconocer los precios excesivamente altos de los inmuebles
A la hora de invertir en un inmueble, hay que tener en cuenta desde el principio su rendimiento. La idea de invertir en una burbuja a punto de estallar parece especialmente desastrosa. Por lo tanto, es interesante reconocer en una fase temprana si la situación de un mercado está sobrecalentada o no. Para una primera categorización, ayuda responder a tres preguntas:
¿Siguen siendo razonables los precios de la vivienda?
Unos precios inmobiliarios muy elevados por sí solos no son necesariamente un indicio de burbuja inmobiliaria. Lo que es más importante en este caso es si guardan una relación saludable con la evolución de los alquileres y los salarios. Por lo tanto, es importante seguir de cerca esta evolución. En general, tanto los alquileres como los salarios aumentan continuamente en Alemania. Por término medio, los hogares alemanes gastan entre el 20% y el 40% de sus ingresos netos en alquileres. Esto sugiere que no hay peligro de que se forme una burbuja. En Berlín, sin embargo, los precios de compra y alquiler se distancian cada vez más. En las zonas populares de Berlín, dentro del anillo del S-Bahn, apenas se encuentran pisos de nueva construcción por menos de 7.000 euros el metro cuadrado. Aquí también hay que tener en cuenta el tiempo que se tardará en recuperar la inversión a través del alquiler.
¿Se supera con creces la demanda de espacio habitable?
Alemania sigue construyendo demasiado poco para satisfacer la demanda de vivienda. Esto es especialmente cierto en los centros urbanos. En Berlín, en particular, la demanda de viviendas en barrios muy solicitados no está ni mucho menos cubierta. Esto se ve agravado por la tendencia actual a que cada vez más personas se trasladen a los centros urbanos, especialmente a Berlín. La capital sigue creciendo a razón de unos 40.000 habitantes al año. En las regiones rurales, sin embargo, la situación es completamente distinta. No es raro que se construyan nuevas urbanizaciones para satisfacer la demanda. Comprar una vivienda en propiedad sigue mereciendo la pena, sobre todo en los barrios que experimentan actualmente un mayor crecimiento. En Berlín, por ejemplo, esto se aplica a distritos como Charlottenburg, Moabit y Friedrichshain. Los propietarios también se benefician de la atractiva ubicación de los nuevos barrios de moda.
¿Las deudas crediticias de los propietarios son desproporcionadamente elevadas?
En Estados Unidos, en 2008 se desinfló una burbuja como consecuencia de una enorme sobrevaloración estructural de la propiedad inmobiliaria. Aquí se estableció durante muchos años un sistema de préstamos laxos que, en última instancia, alimentó la subida de los precios. ¿Podría ocurrir algo similar en Alemania? Este escenario es bastante improbable en Alemania. Las directrices crediticias en Alemania, en particular los requisitos para la cantidad de capital propio, pero también las comprobaciones crediticias reguladas legalmente, tienden a ser demasiado restrictivas en lugar de demasiado laxas. En general, sin embargo, los alemanes tienen una relación completamente diferente con la deuda y son mucho más cautelosos a la hora de hacer frente a los pasivos. En relación con el producto interior bruto, la deuda de los hogares privados en Alemania ronda el 60%. En comparación, en Dinamarca supera el 120%.
