Emlak piyasasında fiyat gelişimi - trendler ve tahminler
EMLAK PIYASASINDA FIYAT GELIŞIMI
Farklı fiyat trendleri nasıl ortaya çıkıyor?
Her yatırım piyasası gibi emlak piyasası da belirli değer dalgalanmaları ile karakterize edilir. Prensip olarak, emlak piyasası diğer varlık sınıflarına göre daha yavaş tepki verir, ancak sonuçta - diğer tüm piyasalar gibi - arz ve talep mantığını takip eder. Talepteki değişikliklerin birçok farklı nedeni vardır. Örneğin, emlak fiyatları genel olarak yükselebilir - yıllardır olduğu gibi - çünkü bankalar tarihsel olarak düşük faiz oranları nedeniyle emlaklar için uygun krediler verebilir. Ancak bazen bu durum konumla ilgili faktörlerden de kaynaklanabilir. Bir mahallenin yakınına bir havaalanı inşa edilirse, uçak gürültüsü nedeniyle fiyatlar düşebilir.
Daha yüksek gelirli grupların akını nedeniyle bir bölgenin yaşam kalitesi veya sadece imajı iyileşirse veya çekici bir park peyzajı inşa edilirse yükselebilirler. Bu örnek parametreler, mülk değerinin satıcı için nasıl daha iyi ya da daha kötü yönde değişebileceğini açıkça göstermektedir. Gayrimenkul genellikle sağlam bir yatırım olsa da, fiyatlar kısa ve orta vadede dalgalanabilir.
Bu nedenle, evinizi veya dairenizi satarken her zaman profesyonel bir mülk değerlemesine güvenmelisiniz. Örneğin bunu deneyimli bir emlakçıdan temin edebilirsiniz. Yukarıda belirtilen faktörlere ek olarak, değerlemeye başka hususları da dahil edebilirler. Örneğin, çok iyi yerel bilgiye sahiptirler ve yerel emlak piyasasında gelecekteki gelişmeleri değerlendirebilirler. Yerel fiyat dinamiklerine aşinadır. Ayrıca mülkü kendileri de görürler. Tarafsız bir kişi olarak, örneğin sabit iç donanımın değeri ne ölçüde etkileyeceğini veya ilgili oda düzeninin ne kadar arandığını daha iyi değerlendirebilirler.
Buna ek olarak, sadece mülke bakmakla kalmaz, aynı zamanda fiyatı belirlemek için mülkiyet belgelerine de danışır. Tapu sicilinden alınan alıntı, yerleşim hakları veya intifa hakkı nedeniyle fiyat indirimlerinin dikkate alınıp alınmayacağını gösterir. Kiralanmış mülkler söz konusu olduğunda, kira sözleşmelerinde neler olduğunu ve net soğuk kiraların ne kadar yüksek olduğunu görmek ilginçtir. Nihayetinde, başarılı bir pazarlama sürecinin başlangıcı olan optimum teklif fiyatını alacaksınız.
Mülk değerleme ve fiyatlandırma
Daha fazla bilgi için kılavuzumuzu okuyun veya bilgisayarınıza ücretsiz bir e-Kitap indirin.
MÜLK DEĞERININ GEÇERLILIĞI
Önceden belirlenmiş bir mülk değeri ne kadar süreyle geçerlidir?
Her yatırım piyasası gibi emlak piyasası da belirli değer dalgalanmaları ile karakterize edilir. Prensip olarak, emlak piyasası diğer varlık sınıflarına göre daha yavaş tepki verir, ancak sonuçta - diğer tüm piyasalar gibi - arz ve talep mantığını takip eder. Talepteki değişikliklerin birçok farklı nedeni vardır. Örneğin, emlak fiyatları genel olarak yükselebilir - yıllardır olduğu gibi - çünkü bankalar tarihsel olarak düşük faiz oranları nedeniyle emlaklar için uygun krediler verebilir. Ancak bazen bu durum konumla ilgili faktörlerden de kaynaklanabilir. Bir mahallenin yakınına bir havaalanı inşa edilirse, uçak gürültüsü nedeniyle fiyatlar düşebilir.
Daha yüksek gelirli grupların akını nedeniyle bir bölgenin yaşam kalitesi veya sadece imajı iyileşirse veya çekici bir park peyzajı inşa edilirse yükselebilirler. Bu örnek parametreler, mülk değerinin satıcı için nasıl daha iyi ya da daha kötü yönde değişebileceğini açıkça göstermektedir. Gayrimenkul genellikle sağlam bir yatırım olsa da, fiyatlar kısa ve orta vadede dalgalanabilir.
Bu nedenle, evinizi veya dairenizi satarken her zaman profesyonel bir mülk değerlemesine güvenmelisiniz. Örneğin bunu deneyimli bir emlakçıdan temin edebilirsiniz. Yukarıda belirtilen faktörlere ek olarak, değerlemeye başka hususları da dahil edebilirler. Örneğin, çok iyi yerel bilgiye sahiptirler ve yerel emlak piyasasında gelecekteki gelişmeleri değerlendirebilirler. Yerel fiyat dinamiklerine aşinadır. Ayrıca mülkü kendileri de görürler. Tarafsız bir kişi olarak, örneğin sabit iç donanımın değeri ne ölçüde etkileyeceğini veya ilgili oda düzeninin ne kadar arandığını daha iyi değerlendirebilirler.
Buna ek olarak, sadece mülke bakmakla kalmaz, aynı zamanda fiyatı belirlemek için mülkiyet belgelerine de danışır. Tapu sicilinden alınan alıntı, yerleşim hakları veya intifa hakkı nedeniyle fiyat indirimlerinin dikkate alınıp alınmayacağını gösterir. Kiralanmış mülkler söz konusu olduğunda, kira sözleşmelerinde neler olduğunu ve net soğuk kiraların ne kadar yüksek olduğunu görmek ilginçtir. Nihayetinde, başarılı bir pazarlama sürecinin başlangıcı olan optimum teklif fiyatını alacaksınız.
Mülkiyet değeri Geçerlilik
Halihazırda belirlenmiş olan bir mülk değerinin ne kadar süreyle geçerli olduğunu öğrenmek ister misiniz? Ücretsiz danışmanlığınızı buradan talep edin.
ALMANYA'DA EMLAK FİYATLARI
Aşırı yüksek emlak fiyatlarının farkına varılması
Bir mülke yatırım yapmak söz konusu olduğunda, mülkün performansı en başından itibaren dikkate alınmalıdır. Patlamak üzere olan bir balona yatırım yapma fikri özellikle felaket gibi görünmektedir. Bu nedenle, bir piyasa durumunun aşırı ısınıp ısınmadığını erken bir aşamada tespit etmek ilginçtir. İlk kategorizasyon için üç soruya cevap vermek yardımcı olacaktır:
Emlak fiyatları hala makul mü?
Çok yüksek emlak fiyatları tek başına bir emlak balonu göstergesi değildir. Burada daha önemli olan, kira ve ücret eğilimleriyle sağlıklı bir ilişki içinde olup olmadıklarıdır. Bu nedenle bu gelişmeleri yakından izlemek önemlidir. Genel olarak, Almanya'da hem kiralar hem de maaşlar sürekli artmaktadır. Ortalama olarak Alman hane halkları net gelirlerinin yüzde 20 ila 40'ını kiraya harcamaktadır. Bu da bir balon oluşma tehlikesi olmadığını gösteriyor. Ancak Berlin'de satın alma ve kira fiyatları birbirinden gittikçe uzaklaşıyor. Berlin'in popüler bölgelerinde, S-Bahn ringi içinde, metrekaresi 7.000 Avro'nun altında yeni inşa edilmiş daire bulmak neredeyse imkansızdır. Burada, yatırımı kira yoluyla telafi etmenin ne kadar süreceğini de göz önünde bulundurmalısınız.
Yaşam alanı talebi önemli ölçüde aşılıyor mu?
Almanya hala konut talebini karşılayamayacak kadar az konut inşa etmektedir. Bu durum özellikle kent merkezlerinde geçerli. Özellikle Berlin'de, rağbet gören mahallelerdeki yaşam alanı talebi neredeyse karşılanamıyor. Bu durum, giderek daha fazla insanın kent merkezlerine, özellikle de Berlin'e taşınma eğilimiyle daha da kötüleşmektedir. Başkent halen yılda yaklaşık 40.000 kişilik bir nüfus artışıyla büyümektedir. Ancak kırsal bölgelerde tablo tamamen farklıdır. Talebi karşılamak için yeni konut sitelerinin inşa edilmesi alışılmadık bir durum değil. Kat mülkiyeti satın almak, özellikle şu anda en güçlü büyümeyi yaşayan mahallelerde hala değerlidir. Örneğin Berlin'de bu durum Charlottenburg, Moabit ve Friedrichshain gibi semtler için geçerlidir. Ev sahibi olanlar da gelecek vaat eden gözde semtlerin cazip konumundan faydalanmaktadır.
Mal sahiplerinin kredi borçları orantısız derecede yüksek mi?
ABD'de 2008 yılında, emlakın muazzam bir yapısal aşırı değerlenmesi sonucunda bir balon sönmüştür. Burada uzun yıllar boyunca gevşek bir kredi sistemi kuruldu ve bu da nihayetinde fiyatlardaki artışı körükledi. Almanya'da da benzer bir şey olabilir mi? Bu senaryo Almanya için pek olası değil. Almanya'daki kredi kuralları, özellikle de öz sermaye miktarı gereklilikleri ve aynı zamanda yasal olarak düzenlenmiş kredi kontrolleri, çok gevşek olmaktan ziyade çok kısıtlayıcı olma eğilimindedir. Ancak genel olarak Almanlar borçla tamamen farklı bir ilişki içindedir ve yükümlülüklerle uğraşırken çok daha temkinlidir. Gayri safi yurtiçi hasılaya oranla, Almanya'da özel hane halkı borcu yüzde 60 civarındadır. Buna karşılık Danimarka'da bu oran yüzde 120'den fazladır!
