Steuer-Hammer 2026: Schnellere AfA für Wohnimmobilien – mehr Netto-Cashflow, weniger Zinsdruck, bessere Rendite für Vermieter und Anleger

Steuer-Hammer 2026: Immobilien schneller abschreiben – so profitieren Vermieter

Wer Immobilien vermietet, denkt meist in langen Zeiträumen. Das galt bisher auch für die steuerliche Abschreibung. Ab 2026 könnte sich das jedoch ändern, denn geplant ist eine schnellere Abschreibung für Wohngebäude.

Durch höhere AfA-Sätze oder ein degressives Modell verkürzt sich die Zeit, bis sich eine Investition steuerlich rechnet. Dadurch entsteht früher Liquidität, was gerade bei gestiegenen Finanzierungskosten ein klarer Vorteil ist.

Davon profitieren Vermieter und Investoren besonders, weil sich der Nachsteuer-Cashflow verbessert. Gleichzeitig bleiben Mieteinnahmen und laufende Kosten gleich, sodass sich die wirtschaftliche Lage insgesamt stabiler darstellt.

Hinweis: Nach aktuellem Diskussionsstand (Annahme für 2026) ist eine spürbare Beschleunigung der Abschreibung vorgesehen. Wie genau diese umgesetzt wird – etwa durch höhere lineare AfA oder ein degressives Wahlrecht – entscheidet jedoch erst das Gesetzgebungsverfahren. Die folgenden Beispiele dienen deshalb zur besseren Orientierung.

Was bedeutet „schneller abschreiben“ konkret?

Die Abschreibung (AfA) verteilt die Kosten eines Gebäudes über viele Jahre. Steigt der jährliche AfA-Satz, sinkt das zu versteuernde Einkommen schneller, sodass früher weniger Steuer gezahlt werden muss.

Dadurch verbessert sich der Cashflow nach Steuern, obwohl sich an den tatsächlichen Einnahmen nichts ändert. Gleichzeitig bleibt die Immobilie wirtschaftlich vollständig erhalten.

Über viele Jahre hinweg lag die lineare AfA für Wohngebäude bei 2 Prozent pro Jahr. Sollte der Satz künftig auf 3 Prozent steigen oder zusätzlich ein degressives Modell eingeführt werden, verstärkt sich dieser Effekt noch einmal deutlich.

Für wen lohnt sich die beschleunigte Abschreibung besonders?

• Neubau-Investoren: Hohe Baukosten wirken steuerlich schneller, sodass der Liquiditätseffekt früh einsetzt.
• Käufer von Bestandsimmobilien: Ein hoher Gebäudeanteil erhöht die Abschreibungsbasis deutlich.
• Vermieter mit hohem Steuersatz: Jeder zusätzliche AfA-Euro senkt die Steuerlast spürbar.
• Portfolio-Investoren: Durch Verkauf und erneuten Einstieg kann eine neue Abschreibungsbasis entstehen.

Die wichtigsten Hebel: Gebäudeanteil, Sanierung und Timing

1) Gebäudeanteil optimieren: Die Höhe der AfA hängt vom Gebäudeanteil ab. Wird der Bodenwert zu hoch angesetzt, fällt die Abschreibung geringer aus. Deshalb ist eine saubere und gut begründete Aufteilung besonders wichtig.

2) Sanierungen richtig einordnen: Maßnahmen können entweder sofort abziehbarer Aufwand sein oder als Baukosten gelten. Da diese Abgrenzung nicht einfach ist, sollte sie frühzeitig geplant werden.

3) Das richtige Timing wählen: Je nach Gesetzeslage entscheidet der Anschaffungs- oder Fertigstellungstermin über das AfA-Modell. Eine vorausschauende Planung sichert daher bessere steuerliche Bedingungen.

Auswirkungen auf Rendite und Finanzierung

Eine beschleunigte Abschreibung verbessert den freien Cashflow, besonders in den ersten Jahren. Gerade in dieser Phase belasten Zinsen und Instandhaltung das Budget häufig stark.

• Zinsbelastungen werden abgefedert, weil die Steuerersparnis sofort wirkt.
• Tilgungsspielräume wachsen, da mehr Netto-Cashflow zur Verfügung steht.
• Kaufpreise lassen sich besser begründen, weil der Nachsteuer-Ertrag steigt.
• Risiken im Bestand sinken, da frühzeitig Rücklagen aufgebaut werden können.

Wichtig: Die AfA ist kein Geschenk, sondern eine zeitliche Verschiebung. Wer am Anfang mehr abschreibt, hat später geringere Beträge. Deshalb hängt die optimale Wahl immer von Haltedauer, Zins und Steuersatz ab.

Ihr 5-Punkte-Plan bis 2026

• Objekte prüfen: Welche Immobilien profitieren besonders?
• AfA-Szenarien berechnen: Linear oder degressiv vergleichen.
• Aufteilung vorbereiten: Boden- und Gebäudeanteile sauber festlegen.
• Sanierungen planen: Steuerliche Wirkung früh berücksichtigen.
• Finanzierung abstimmen: Nachsteuer-Cashflow aktiv einbeziehen.

Fazit: Jetzt vorbereiten, ab 2026 profitieren

Die beschleunigte Abschreibung ist ein echter Renditehebel. Wer Gebäudeanteil, Sanierungsstrategie und AfA-Modell aktiv steuert, gewinnt frühzeitig Liquidität.

Gerade im aktuellen Marktumfeld lohnt es sich deshalb, Entscheidungen nicht aus dem Bauch heraus zu treffen, sondern auf Basis klarer und belastbarer Zahlen.