Налоговая реформа 2026 года: ускоренная амортизация недвижимости — как от этого выиграют арендодатели
Те, кто сдает недвижимость в аренду, обычно мыслят в долгосрочной перспективе. До сих пор это касалось и налогового амортизирования. Однако с 2026 года ситуация может измениться, поскольку планируется ускорить амортизацию жилых зданий.
Благодаря более высоким ставкам амортизации или применению дегрессивной модели сокращается срок, за который инвестиция окупается с точки зрения налогообложения. Это позволяет быстрее получить ликвидность, что является явным преимуществом, особенно в условиях роста затрат на финансирование.
От этого особенно выигрывают арендодатели и инвесторы, поскольку улучшается денежный поток после уплаты налогов. При этом доходы от аренды и текущие расходы остаются на прежнем уровне, благодаря чему экономическая ситуация в целом становится более стабильной.
Примечание: Согласно текущему состоянию обсуждений (предполагается, что изменения вступят в силу в 2026 году), предусмотрено заметное ускорение амортизации. Однако то, как именно это будет реализовано — например, за счет увеличения линейной амортизации или предоставления права выбора дегрессивного метода — будет определено только в ходе законодательного процесса. Приведенные ниже примеры служат, таким образом, для лучшей ориентации.
Что конкретно означает „быстрее списывать“?
Амортизация (AfA) распределяет затраты на здание на многие годы. Если годовая ставка амортизации увеличивается, налогооблагаемый доход сокращается быстрее, благодаря чему налог приходится платить в меньшем объеме и раньше.
Благодаря этому улучшается денежный поток после уплаты налогов, хотя фактические доходы остаются неизменными. При этом экономическая ценность объекта недвижимости сохраняется в полном объеме.
На протяжении многих лет линейная амортизация жилых зданий составляла 2 процента в год. Если в будущем эта ставка повысится до 3 процентов или будет дополнительно введена дегрессивная модель, этот эффект еще раз значительно усилится.
Проверка вычислений (допущение): Покупная цена — 600 000 евро, из которых 150 000 евро составляют стоимость земельного участка (не подлежит амортизации). Таким образом, стоимость здания составляет 450 000 евро.
• При 2 % (линейный режим): 9 000 € амортизации в год → примерно 3 780 € экономии на налогах
• При 3 % (линейный режим): 13 500 € амортизации в год → примерно 5 670 € экономии на налогах
• При 5 % с дегрессивной амортизацией в первый год: 22 500 € амортизации → примерно 9 450 € экономии на налогах
Заключение: Более быстрая амортизация увеличивает чистый денежный поток, причем в первую очередь в первые годы.
Для кого ускоренная амортизация особенно выгодна?
- Инвесторы в новостройки: Высокие затраты на строительство быстрее сказываются на налогообложении, благодаря чему эффект для ликвидности проявляется на раннем этапе.
- Покупатели готовой недвижимости: Высокая доля зданий значительно увеличивает базу амортизации.
- Арендодатели с высокой ставкой налога: Каждый дополнительный евро амортизации заметно снижает налоговую нагрузку.
- Портфельные инвесторы: В результате продажи и повторного приобретения может сформироваться новая база для амортизации.
Основные факторы: доля зданий, реконструкция и выбор времени
1) Оптимизировать долю зданий: Размер амортизационных отчислений зависит от доли здания. Если стоимость земельного участка оценивается слишком высоко, сумма амортизационных отчислений будет меньше. Поэтому особенно важно провести четкое и обоснованное распределение.
2) Правильно классифицировать реконструкции: Расходы могут быть либо сразу вычитаемыми, либо относиться к затратам на строительство. Поскольку провести такое разграничение не просто, его следует запланировать заранее.
3) Выбрать подходящий момент: В зависимости от законодательства дата приобретения или дата завершения строительства определяет модель амортизации. Поэтому заблаговременное планирование обеспечивает более выгодные налоговые условия.
Типичные ошибки - и как их избежать
Ошибка: Базовое значение установлено слишком высоким
Решение: Распределение с учетом рыночных условий и четкая документация
Ошибка: Реконструкции, осуществлённые вне плана
Решение: Предварительно проверить меры с точки зрения налогообложения
Ошибка: Выбрана неверная модель амортизации
Решение: Сравнить различные варианты
Влияние на доходность и финансирование
Ускоренная амортизация способствует увеличению свободного денежного потока, особенно в первые годы. Именно на этом этапе процентные выплаты и расходы на техническое обслуживание зачастую ложатся тяжким бременем на бюджет.
- Снижается бремя процентных выплат, поскольку экономия на налогах ощущается сразу.
- Расширяются возможности погашения задолженности, поскольку в распоряжении имеется больше чистого денежного потока.
- Цены покупки легче обосновать, поскольку доход от доначисления налогов растет.
- Риски в портфеле снижаются, поскольку это позволяет своевременно формировать резервы.
Важно: Амортизация — это не подарок, а перенос во времени. Кто вначале списывает больше, тому позже придется списывать меньшие суммы. Поэтому оптимальный выбор всегда зависит от срока владения, процентной ставки и налоговой ставки.
Ваш план из 5 пунктов до 2026 года
- Проверить объекты: Какие объекты недвижимости выиграют больше всего?
- Расчет сценариев амортизации: Сравнить по линейной или убывающей шкале.
- Подготовка к распределению: Четко определить доли в земельном участке и здании.
- Планирование реконструкций: Следует заранее учитывать налоговые последствия.
- Согласовать финансирование: Активно учитывать денежный поток от последующего налогообложения.
Краткий обзор для лиц, принимающих решения
• Срок владения менее 10 лет? → Может быть целесообразно применять дегрессивную амортизацию
• Долгосрочный инвестиционный горизонт? → Линейный метод амортизации обеспечивает стабильность
• Высокая процентная ставка? → Каждый евро амортизации действует как финансовый буфер
Вывод: готовьтесь сейчас, чтобы получить выгоду с 2026 года
Ускоренная амортизация — это настоящий рычаг повышения доходности. Тот, кто активно управляет долей в здании, стратегией реконструкции и моделью амортизации, получает ликвидность на раннем этапе.
Именно в нынешних рыночных условиях поэтому стоит принимать решения не по наитию, а на основе чётких и достоверных цифр.
Планируем на 2026 год: Мы анализируем потенциал амортизации, денежный поток и стратегию — понятно и с учетом практических аспектов.
Назначьте первичную консультацию прямо сейчас.
