Método do valor comparativo: Avaliar de forma realista o valor do imóvel
O método do valor comparativo é utilizado principalmente se houver um número suficiente de imóveis semelhantes para o tipo de imóvel em questão. Exemplos típicos são apartamentos em regime de propriedade horizontal, terrenos não urbanizados ou casas geminadas. Quanto maior for o número de casos de vendas comparáveis, mais exato será o valor do imóvel.
Quando é que o método do valor comparativo faz sentido?
Um apartamento urbano de grandes dimensões presta-se a este método porque existem frequentemente unidades semelhantes com a mesma disposição e mobiliário no mesmo edifício ou na vizinhança imediata. Se não houver um número suficiente de propriedades semelhantes, o método do valor patrimonial é geralmente a melhor alternativa.
Base de dados para a comparação
O método do valor comparativo baseia-se nas recolhas de preços de compra do comité local de peritos. Estas contêm informações anónimas sobre as vendas de imóveis concluídas. Com base nestes dados, um avaliador pode tirar conclusões fiáveis sobre o valor de um imóvel.
Outra fonte de informação é o mapa normalizado do valor dos terrenos, que é fornecido pelos comités de peritos. Este mapa mostra as possibilidades de utilização dos edifícios, os valores imobiliários e a dinâmica dos preços em diferentes locais. O valor da propriedade pode ser especificado comparando-o com esses valores-guia.
Considerar sobretaxas e descontos
Para além da localização e da dimensão do imóvel, são também incluídos no cálculo factores individuais. Se o imóvel estiver situado numa estrada principal ruidosa ou exposto a influências ambientais, o seu valor será reduzido. Por outro lado, uma localização particularmente tranquila ou um bairro bem cuidado podem aumentar o valor.
Apartamento arrendado vs. imóvel sem ocupação
Se o apartamento estiver arrendado e se destinar a ser vendido como investimento, os compradores podem ter de rescindir o contrato para se poderem instalar. Este facto reduz o interesse do imóvel do ponto de vista do comprador. Por conseguinte, os peritos estimam que o valor de um apartamento arrendado é cerca de 20 % inferior ao de um apartamento comparável desocupado.
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Robert Schüßler
Avaliador de imóveis (EIA e IHK)
