Het kopen van een woning brengt aanzienlijke kosten met zich mee - en het gaat niet alleen om de aankoopprijs. Veel kopers onderschatten de extra kosten die komen kijken bij het kopen van een woning. In deze blogpost leggen we uit welke extra kosten je zult maken, of je overdrachtsbelasting, notariskosten of makelaarscommissie moet betalen en welke lopende kosten er zijn na de aankoop.
1. Welke extra kosten komen er bovenop de aankoopprijs?
Naast de eigenlijke aankoopprijs moeten kopers van onroerend goed rekening houden met verschillende extra kosten. Deze kunnen variëren afhankelijk van de staat en de individuele situatie. De belangrijkste bijkomende kosten zijn
- Overdrachtsbelasting op onroerend goed(afhankelijk van de federale staat 3,5 % - 6,5 % van de aankoopprijs)
- Notariskosten en kadastrale inschrijving(ongeveer 1,5 % - 2 % van de aankoopprijs)
- Makelaarscourtage(afhankelijk van de federale staat, tot 7,14 % van de aankoopprijs)
- Kosten voor een taxatie of landmeter
- Bijkomende financieringskosten (bankkosten, bereidstellingsrente, taxatiekosten)
- Verzekeringskosten (bijv. opstalverzekering)
Met deze bijkomende kosten moet rekening worden gehouden in de financiële planning, omdat ze niet kunnen worden gefinancierd uit de woninglening, maar meestal moeten worden betaald uit het eigen vermogen.
2. Moet ik overdrachtsbelasting, notariskosten of makelaarscommissie betalen?
2.1 Overdrachtsbelasting op onroerend goed
De overdrachtsbelasting is een verplichte belasting die moet worden betaald bij de aankoop van een woning. Afhankelijk van de deelstaat varieert deze tussen 3,5 % en 6,5 % van de aankoopprijs. Deze belasting moet eenmalig worden betaald aan het belastingkantoor en is verschuldigd zodra het koopcontract notarieel is vastgelegd.
Tabel: Overdrachtsbelasting op onroerend goed in Duitsland (huidige status)
| Federale staat | Belastingtarief |
| Beieren, Saksen | 3,5 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nedersaksen, Rijnland-Palts, Saksen-Anhalt | 5 % |
| Berlijn, Brandenburg, Hessen, Noordrijn-Westfalen, Saarland, Sleeswijk-Holstein | 6 % - 6,5 % |
2.2 Notariskosten en inschrijving in het kadaster
Elke aankoop van onroerend goed in Duitsland moet notarieel worden vastgelegd. De notariskosten bedragen ongeveer 1 % - 1,5 % van de aankoopprijs en omvatten:
- De voorbereiding van het koopcontract
- Notarisatie van de koopovereenkomst
- Communicatie met het kadaster
Daarnaast zijn er kosten voor de inschrijving in het kadaster, die ongeveer 0,5 % van de aankoopprijs bedragen.
2.3 Makelaarscourtage
Of je makelaarscourtage moet betalen, hangt af van het feit of de woning is bemiddeld door een makelaar. Sinds 2020 geldt het volgende in Duitsland KopersprincipeIn de meeste gevallen delen koper en verkoper de commissie, waarbij kopers maximaal 50 % van de makelaarskosten betalen. De hoogte van de makelaarscourtage varieert per staat, maar ligt meestal tussen 3 % en 7,14 % van de aankoopprijs.
Voorbeeldberekening voor een woning met een aankoopprijs van €400.000:
| Kostensoort | Percentage | Bedrag |
| Overdrachtsbelasting op onroerend goed (NRW) | 6,5 % | 26.000 € |
| Notaris & kadaster | 1,5 % | 6.000 € |
| Makelaarscourtage (50 % van 7,14 %) | 3,57 % | 14.280 € |
| Totale kosten | ca. 11,5 % | 46.280 € |
3. Zijn er lopende kosten (onderhoud, onderhoudsreserve, onroerendgoedbelasting)?
Na de aankoop van een woning zijn er nog steeds regelmatige kosten die vaak worden onderschat. Hier zijn de belangrijkste lopende kosten:
3.1 Huishuur (voor appartementen)
Als je een condominium koopt, betaal je maandelijkse beheerkosten aan het beheerbedrijf. Dit omvat:
- Bedrijfskosten(water, vuilnisophaaldienst, conciërge, lift, schoonmaak)
- Reserves voor reparaties en onderhoud
Het bedrag van de huishuur varieert afhankelijk van de woning en is meestal 2-4 € per vierkante meter woonruimte.
3.2 Onderhoudsreserve
Voor koopflats wordt een onderhoudsreserve gevormd om grote reparaties te financieren (bijv. dakrenovatie, gevelrenovatie). Deze reserve wordt gefinancierd uit de huishuur.
Voor eengezinswoningen moeten eigenaren hun eigen reserves opbouwen voor reparaties en modernisering. De vuistregel is 1-1,5 % van de aankoopprijs per jaar opzij zetten.
3.3 Onroerendezaakbelasting
De onroerendgoedbelasting is een jaarlijkse heffing aan de gemeente en wordt berekend op basis van de geschatte waarde van het onroerend goed. Het bedrag varieert per gemeente en kan oplopen tot enkele honderden euro's per jaar.
Voorbeeld:
- Een flat met een eenheidswaarde van € 100.000 en een aanslagvoet van 400 % betaalt ongeveer 400-600 € Onroerende voorheffing.
3.4 Verzekeringskosten
- OpstalverzekeringVerplicht voor huiseigenaren, dekt schade veroorzaakt door brand, water en storm (ca. 200-800 € per jaar).
InboedelverzekeringOptioneel, beschermt de inventaris tegen diefstal of waterschade (ca. 100-300 € per jaar).
Conclusie
Als je een huis koopt, moet je niet alleen de aankoopprijs budgetteren, maar ook de bijkomende kosten en lopende uitgaven. Naast de overdrachtsbelasting, notariskosten en makelaarscommissie zullen er na de aankoop ook maandelijkse kosten zoals huiskosten, onderhoudsreserves en onroerendgoedbelasting worden gemaakt. Een grondige financiële planning helpt om onaangename verrassingen te voorkomen en de woning op de lange termijn betaalbaar te houden.
