Покупка недвижимости сопряжена со значительными расходами — и речь идет не только о цене покупки. Многие покупатели недооценивают дополнительные расходы, возникающие при приобретении недвижимости. В этой статье мы расскажем, какие дополнительные расходы вам предстоит понести, нужно ли платить налог на приобретение недвижимости, нотариальные сборы или комиссию риэлтора, а также какие текущие расходы возникнут после покупки.
1. Какие дополнительные расходы мне придется понести помимо покупной цены?
Помимо самой покупной цены, покупателям недвижимости следует предусмотреть различные дополнительные расходы. Они могут варьироваться в зависимости от федеральной земли и конкретной ситуации. К основным дополнительным расходам относятся:
- Налог на приобретение недвижимости(в зависимости от федеральной земли — от 3,5 % до 6,5 % от покупной цены)
- Нотариальные сборы и внесение записи в реестр недвижимости(примерно 1,5 % – 2 % от покупной цены)
- Комиссия брокера(в зависимости от федеральной земли — до 7,14 % от покупной цены)
- Расходы на оценку недвижимости или услуги оценщика
- Дополнительные расходы по финансированию (банковские комиссии, проценты за отсрочку выплаты, расходы на оценку)
- Расходы на страхование (например, страхование жилого здания)
Эти дополнительные расходы необходимо учитывать при планировании финансирования, поскольку они не могут быть покрыты за счет ипотечного кредита, а, как правило, должны оплачиваться за счет собственных средств.
2. Должен ли я уплачивать налог на приобретение недвижимости, нотариальные сборы или комиссию риэлтора?
2.1 Налог на приобретение недвижимости
Налог на приобретение недвижимости — это обязательный сбор, взимаемый при покупке недвижимости. В зависимости от федеральной земли его ставка колеблется от 3,5 % до 6,5 % от покупной цены. Этот налог уплачивается в налоговую инспекцию единовременно и подлежит уплате сразу после нотариального заверения договора купли-продажи.
Таблица: Ставки налога на приобретение недвижимости в Германии (по состоянию на текущий момент)
| Федеральная земля | Ставка налога |
| Бавария, Саксония | 3,5 % |
| Гамбург | 4,5 % |
| Баден-Вюртемберг, Бремен, Мекленбург-Передняя Померания, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт | 5 % |
| Берлин, Бранденбург, Гессен, Северный Рейн-Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн | 6 % – 6,5 % |
2.2 Нотариальные расходы и внесение записи в реестр недвижимости
В Германии любая сделка по покупке недвижимости должна быть заверена нотариусом. Нотариальные расходы составляют примерно 1 % – 1,5 % от покупной цены и включают:
- Составление договора купли-продажи
- Оформление договора купли-продажи
- Взаимодействие с земельным кадастром
Кроме того, возникают расходы на внесение записи в реестр недвижимости, которые составляют примерно 0,5 % от покупной цены.
2.3 Комиссия брокера
Необходимость уплаты комиссии риэлтору зависит от того, была ли сделка по продаже недвижимости заключена с его помощью. С 2020 года в Германии действует Принцип оплаты заказчиком: В большинстве случаев покупатель и продавец делят комиссию между собой, при этом доля покупателя составляет не более 50 % от суммы комиссионных риэлтора. Размер комиссии риэлтора варьируется в зависимости от федеральной земли, но, как правило, составляет от 3 % до 7,14 % от покупной цены.
Пример расчета для объекта недвижимости с покупной ценой 400 000 евро:
| Вид затрат | Процентная доля | Сумма |
| Налог на приобретение недвижимости (Северный Рейн-Вестфалия) | 6,5 % | 26.000 € |
| Нотариус и земельный кадастр | 1,5 % | 6.000 € |
| Комиссия брокера (50 % из 7,14 %) | 3,57 % | 14.280 € |
| Общие затраты | около 11,5 % | 46.280 € |
3. Есть ли текущие расходы (коммерческие платежи, резервный фонд на ремонт, налог на недвижимость)?
После покупки недвижимости по-прежнему возникают регулярные расходы, которые зачастую недооцениваются. Вот основные текущие расходы:
3.1 Коммунальные платежи (для квартир в частной собственности)
При покупке квартиры в кондоминиуме вы ежемесячно уплачиваете коммунальные сборы управляющей компании. В них входят:
- Эксплуатационные расходы(водоснабжение, вывоз мусора, услуги консьержа, лифт, уборка)
- Резервы на ремонт и техническое обслуживание
Размер коммунальных платежей варьируется в зависимости от объекта и, как правило, составляет 2–4 евро за квадратный метр жилой площади.
3.2 Резервный фонд на техническое обслуживание
Для квартир в многоквартирных домах создается резервный фонд на техническое обслуживание с целью финансирования капитального ремонта (например, ремонта крыши, обновления фасада). Этот фонд формируется за счет коммунальных платежей.
В случае с частными домами владельцы должны самостоятельно формировать резервные фонды на ремонт и модернизацию. В качестве общего правила действует следующее: В год следует откладывать 1–1,5 % от покупной цены.
3.3 Налог на недвижимость
Налог на недвижимость — это ежегодный сбор, уплачиваемый в пользу муниципалитета и рассчитываемый на основе унифицированной стоимости недвижимости. Его размер варьируется в зависимости от муниципалитета и может составлять несколько сотен евро в год.
Пример:
- Квартира с унифицированной стоимостью 100 000 евро и коэффициентом налога 400 % ежегодно уплачивает примерно 400–600 евро налога на недвижимость.
3.4 Расходы на страхование
- Страхование жилых зданий: Обязательная страховка для владельцев жилья, покрывающая ущерб от пожара, затопления и урагана (около. 200–800 евро в год).
Страхование домашнего имущества: Дополнительная опция, защищает инвентарь от кражи или повреждений от воды (прибл. 100–300 евро в год).
Заключение
При покупке недвижимости следует учитывать не только покупную цену, но и сопутствующие расходы, а также текущие затраты. Помимо налога на приобретение недвижимости, нотариальных сборов и комиссии риэлтора, после покупки также возникают ежемесячные расходы, такие как коммунальные платежи, взносы в фонд ремонта и налог на недвижимость. Тщательное финансовое планирование поможет избежать неприятных сюрпризов и обеспечить финансовую доступность недвижимости в долгосрочной перспективе.
