Belastinghamer 2026: Snellere afschrijving voor woningen - meer netto kasstroom, minder rentedruk, beter rendement voor verhuurders en beleggers

Belastinghamer 2026: Vastgoed sneller afschrijven - hoe verhuurders profiteren

Wie onroerend goed verhuurt, denkt meestal in termen van lange perioden. Tot nu toe gold dit ook voor de fiscale afschrijving. Dit kan echter veranderen vanaf 2026, omdat er plannen zijn om de afschrijving voor woningen te versnellen.

Hogere afschrijvingspercentages of een afnemend balansmodel verkorten de tijd tot een investering fiscaal is afgeschreven. Dit creëert eerder liquiditeit, wat een duidelijk voordeel is, vooral wanneer de financieringskosten zijn gestegen.

Dit komt vooral verhuurders en investeerders ten goede, omdat de kasstroom na belastingen verbetert. Tegelijkertijd blijven de huurinkomsten en exploitatiekosten gelijk, wat betekent dat de economische situatie over het algemeen stabieler is.

Opmerking: Volgens de huidige stand van de besprekingen (verondersteld voor 2026) is een merkbare versnelling van de afschrijving gepland. Hoe dit precies zal worden geïmplementeerd - bijvoorbeeld door hogere lineaire afschrijving of een degressieve optie - zal echter pas worden beslist tijdens het wetgevingsproces. Daarom worden de volgende voorbeelden gegeven voor een betere oriëntatie.

Wat betekent „sneller afschrijven“ eigenlijk?

Afschrijving spreidt de kosten van een gebouw over vele jaren. Als het jaarlijkse afschrijvingspercentage stijgt, daalt het belastbaar inkomen sneller, wat betekent dat er eerder minder belasting betaald hoeft te worden.

Dit verbetert de kasstroom na belastingen, hoewel het werkelijke inkomen niet verandert. Tegelijkertijd blijft het pand volledig economisch levensvatbaar.

Jarenlang bedroeg het lineaire afschrijvingspercentage voor woongebouwen 2% per jaar. Als het tarief in de toekomst stijgt naar 3% of als er een degressief model wordt ingevoerd, zal dit effect aanzienlijk toenemen.

Voor wie is versnelde afschrijving de moeite waard?

• Investeerders in nieuwbouw: Hoge bouwkosten hebben een sneller belastingeffect, zodat het liquiditeitseffect vroeg optreedt.
• Kopers van bestaande eigendommen: Een hoog aandeel gebouwen verhoogt de afschrijvingsbasis aanzienlijk.
• Verhuurders met een hoog belastingtarief: Elke extra afgeschreven euro verlaagt de belastingdruk aanzienlijk.
• Portefeuillebeleggers: Een nieuwe afschrijvingsbasis kan worden gecreëerd door verkoop en herintreding.

De belangrijkste hefbomen: bouwaandeel, renovatie en timing

1) Optimaliseer het aandeel van gebouwen: Het afschrijvingsbedrag hangt af van het aandeel van het gebouw. Als de grondwaarde te hoog wordt vastgesteld, zal de afschrijving lager zijn. Een duidelijke en goed onderbouwde toewijzing is daarom bijzonder belangrijk.

2) Categoriseer renovaties op de juiste manier: Maatregelen kunnen ofwel een onmiddellijk aftrekbare uitgave zijn of meetellen als bouwkosten. Omdat deze afbakening niet eenvoudig is, moet deze in een vroeg stadium worden gepland.

3) Kies de juiste timing: Afhankelijk van de juridische situatie bepaalt de aankoop- of voltooiingsdatum het afschrijvingsmodel. Vooruitziende planning zorgt dus voor betere fiscale voorwaarden.

Effecten op rendement en financiering

Versnelde afschrijving verbetert de vrije kasstroom, vooral in de eerste jaren. Vooral in deze fase drukken rente en onderhoud vaak zwaar op het budget.

• Rentelasten worden gedempt, omdat de belastingbesparingen onmiddellijk van kracht worden.
• Groeiende ruimte voor afschrijving, naarmate er meer netto kasstroom beschikbaar is.
• Aankoopprijzen kunnen beter worden gerechtvaardigd, omdat het inkomen na belasting toeneemt.
• Risico's in de portefeuille verminderen, omdat reserves al in een vroeg stadium kunnen worden opgebouwd.

Belangrijk: Afschrijven is geen schenking, maar een uitstel in de tijd. Als je in het begin meer afschrijft, heb je later lagere bedragen. De optimale keuze hangt dus altijd af van de houdperiode, de rentevoet en het belastingtarief.

Uw 5-puntenplan tot 2026

• Objecten controleren: Welke eigenschappen profiteren in het bijzonder?
• Bereken afschrijvingsscenario's: Lineaire of degressieve vergelijking.
• Divisie voorbereiden: Definieer duidelijk land- en gebouwaandelen.
• Verbouwingen plannen: Houd al in een vroeg stadium rekening met belastingeffecten.
• Stemming over de financiering: Neem actief de kasstroom na belastingen mee.

Conclusie: Bereid je nu voor, profiteer vanaf 2026

Versnelde afschrijving is een echte hefboom voor rendement. Wie het aandeel van het gebouw, de renovatiestrategie en het afschrijvingsmodel actief beheert, wint al vroeg aan liquiditeit.

Vooral in de huidige marktomgeving is het daarom de moeite waard om beslissingen te nemen op basis van duidelijke en betrouwbare cijfers in plaats van op onderbuikgevoel.