Ist die Immobilie wirklich in gutem zustand?

Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten Investitionen im Leben. Eine gründliche Besichtigung ist daher entscheidend, um versteckte Mängel zu erkennen und den Kaufpreis realistisch einzuschätzen. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, worauf Sie bei der Besichtigung achten müssen, welche Mängel den Kaufpreis senken können und ob ein Gutachten oder Bausachverständiger erforderlich ist.

1. Worauf muss ich bei der Besichtigung achten?

Eine gründliche Besichtigung geht weit über den ersten Eindruck hinaus. Hier sind die wichtigsten Punkte, die Sie beachten sollten:

1.1 Erster Eindruck und Umgebung

• Lage prüfen: Wie ist die Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung)?
• Geräuschpegel testen: Gibt es Straßenlärm oder laute Nachbarn?
• Nachbarschaft beobachten: Passt das Wohnumfeld zu Ihren Erwartungen?
• Geruchsbelästigung: Liegen Fabriken, Kläranlagen oder Landwirtschaftsbetriebe in der Nähe?
• Hochwassergefahr: Ist die Immobilie in einer gefährdeten Region?

1.2 Bausubstanz und Zustand der Immobilie

• Außenfassade: Gibt es Risse, Feuchtigkeit oder Abplatzungen?
• Dachzustand: Ist das Dach dicht und in gutem Zustand?
• Fenster und Türen: Sind sie gut isoliert und funktionsfähig?
• Keller und Dachboden: Gibt es Anzeichen für Feuchtigkeit oder Schimmel?
• Dämmung: Ist das Gebäude gut isoliert?

1.3 Innenräume und technische Ausstattung

• Wände und Decken: Wasserflecken, Risse oder Schimmelbildung?
• Fußböden: Sind sie stabil oder knarren sie auffällig?
• Heizung und Sanitäranlagen: Funktionieren sie einwandfrei?
• Elektrik: Sind Sicherungen und Steckdosen in gutem Zustand?
• Wasserleitungen: Gibt es Rost oder Kalkablagerungen?
• Abflüsse: Funktioniert die Kanalisation reibungslos?
• Geruchstest: Gibt es muffige oder modrige Gerüche, die auf Feuchtigkeit hinweisen?

1.4 Dokumente und rechtliche Aspekte

• Grundbuchauszug: Gibt es Belastungen oder Wegerechte?
• Energieausweis: Wie hoch ist der Energieverbrauch?
• Baugenehmigungen: Sind alle Umbauten genehmigt?
• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen): Gibt es Einschränkungen?

Eine detaillierte Checkliste zur Besichtigung hilft Ihnen, keine wichtigen Punkte zu übersehen.

2. Gibt es Mängel, die den Kaufpreis senken könnten?

Bestimmte Mängel können als Argumente genutzt werden, um den Kaufpreis nach unten zu verhandeln. Dazu gehören:

2.1 Bauschäden und Sanierungsbedarf

• Feuchtigkeit und Schimmel: Hinweis auf schlechte Dämmung oder feuchte Wände.
• Dachschäden: Hohe Kosten für eine Erneuerung.
• Fenster veraltet: Erhöhter Wärmeverlust, höhere Heizkosten.
• Mängel an Heizung oder Elektrik: Veraltete Systeme können kostspielig sein.
• Risse im Mauerwerk: Können auf Setzungsprobleme hinweisen.
• Abgenutzte Böden: Erneuerung kann teuer sein.
• Sanierungsbedürftiges Bad: Alte Fliesen oder Rohre müssen eventuell erneuert werden.

2.2 Grundriss und Nutzbarkeit

• Ungünstiger Grundriss: Schwierige Raumaufteilung kann die Wohnqualität mindern.
• Niedrige Deckenhöhen: Können den Wohnkomfort beeinträchtigen.
• Fehlender Stauraum: Keine Abstellflächen oder Keller vorhanden.
• Dunkle Räume: Schlechte Belichtung kann das Wohngefühl beeinträchtigen.

2.3 Energieeffizienz und Betriebskosten

• Hoher Energieverbrauch: Alte Heizungen und schlechte Dämmung führen zu hohen Nebenkosten.
• Kein Energieausweis: Pflicht bei Verkauf, kann versteckte Mängel offenbaren.
• Asbest oder andere Schadstoffe: Können kostspielige Sanierungen nach sich ziehen.

Wenn diese Mängel vorhanden sind, lohnt sich eine professionelle Einschätzung der Sanierungskosten, um eine angemessene Preisminderung zu fordern.

3. Brauche ich ein Gutachten oder einen Bausachverständigen?

Nicht alle Mängel sind auf den ersten Blick erkennbar. Ein Experte kann dabei helfen, versteckte Schäden aufzudecken und Ihnen Sicherheit beim Kauf zu geben.

3.1 Vorteile eines Bausachverständigen

• Fachkundige Einschätzung: Er erkennt Baumängel, die Laien oft übersehen.
• Kostenschätzung: Hilft, die notwendigen Sanierungskosten abzuschätzen.
• Verhandlungsbasis: Ein schriftliches Gutachten stärkt Ihre Argumente beim Preisgespräch.
• Unabhängige Beratung: Er hat kein wirtschaftliches Interesse an der Immobilie.

3.2 Wann ist ein Gutachten sinnvoll?

Ein Gutachten lohnt sich besonders, wenn:

• Die Immobilie älter als 20 Jahre ist.
• Offensichtliche, aber schwer einschätzbare Mängel vorhanden sind.
• Eine größere Sanierung geplant ist.
• Die Finanzierung von der Bank abgesichert werden muss.
• Eine Immobilie unter Denkmalschutz steht.

Die Kosten für ein Gutachten betragen je nach Umfang zwischen 500 und 2.500 Euro – eine lohnende Investition, um teure Fehlkäufe zu vermeiden.

3.3 Alternativen zum Vollgutachten

Falls Sie sich unsicher sind, aber keine hohen Kosten für ein vollständiges Gutachten tragen möchten, gibt es Alternativen:

• Bauberatung vor Ort: Ein Sachverständiger begleitet Sie bei der Besichtigung und gibt eine erste Einschätzung (ca. 300–800 €).
• Kurzgutachten: Eine kompakte Analyse mit grober Kostenschätzung (ca. 500–1.500 €).

Fazit

Eine sorgfältige Besichtigung ist essenziell, um eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen. Prüfen Sie die Immobilie genau, achten Sie auf Mängel, die den Kaufpreis beeinflussen können, und ziehen Sie bei Unsicherheiten einen Bausachverständigen hinzu. So stellen Sie sicher, dass Sie eine Immobilie erwerben, die nicht nur optisch überzeugt, sondern auch langfristig eine gute Investition darstellt. Wer sich gut vorbereitet und mit Experten absichert, kann viel Geld sparen und böse Überraschungen vermeiden.