Burbuja inmobiliaria en Alemania: ¿Dónde está el mayor peligro?
La subida de los precios inmobiliarios provoca incertidumbre en muchas regiones de Alemania. Los expertos advierten de una posible Burbuja inmobiliaria, que surge sobre todo allí donde los precios de compra suben más deprisa que los alquileres. Sorprendentemente, los expertos no ven el mayor peligro en las metrópolis, sino en las ciudades medianas y las regiones rurales.
¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
Una burbuja inmobiliaria se produce cuando los precios de compra de los inmuebles se distancian de los alquileres e ingresos alcanzables. Esto conduce a una sobrevaloración de la propiedad. Si la burbuja estalla, los precios pueden caer drásticamente, con graves consecuencias económicas.
Regiones en peligro: Puntos calientes inesperados
Un análisis de la consultora Empirica muestra: El riesgo de burbuja inmobiliaria es „crítico“ en determinadas regiones, especialmente en zonas rurales y ciudades pequeñas. Entre ellas figuran:
- Distritos bávaros: Unterallgäu, Schwandorf, Mühldorf am Inn
- Baja Sajonia: Stade, Ducado de Lauenburg, cerca de Hamburgo
- Alemania del Este: Weimarer Land, distrito de Hohenlohe
- El interior de Berlín: Distrito de Teltow-Fläming
En las mayores ciudades alemanas, como Berlín, Múnich y Hamburgo Aunque el riesgo se clasifica como „bastante alto“, sigue siendo menor que en las regiones críticas.
Indicadores de una burbuja inmobiliaria
Los expertos analizan diversos indicadores para evaluar el riesgo de burbuja:
- Tasa de finalización: ¿Cuántos pisos se construyen por cada 1.000 habitantes?
- Relación precio de compra/alquiler: ¿Cuántas veces hay que pagar el alquiler anual para cubrir el precio de compra? (Actualmente unas 33 veces en las grandes ciudades)
- Viabilidad financiera: ¿Hasta qué punto puede financiarse un condominio con ingresos regionales?
El valor orientativo recomendado es 25 veces el alquiler anual. Los valores superiores se consideran caros.
¿Qué ocurre cuando estalla la burbuja?
Si los hogares se endeudan demasiado para financiar la compra de inmuebles, aumenta el riesgo de burbuja. Según Empirica, una posible caída de los precios podría tener los siguientes efectos:
- Los precios de la vivienda en las siete mayores ciudades podrían subir hasta un 37 por ciento caer.
- Incluso en las regiones en retroceso, las caídas de precios del en torno al 8 posible.
Esta evolución podría tener un impacto en la economía similar al de la crisis financiera mundial de 2008.
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