Rozwój cen na rynku nieruchomości - trendy i prognozy
ROZWÓJ CEN NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Skąd biorą się różne trendy cenowe?
Jak każdy rynek inwestycyjny, rynek nieruchomości również charakteryzuje się pewnymi wahaniami wartości. Zasadniczo rynek nieruchomości reaguje wolniej niż inne klasy aktywów, ale ostatecznie - jak każdy inny rynek - kieruje się logiką podaży i popytu. Istnieje wiele różnych przyczyn zmian popytu. Przykładowo, ceny nieruchomości mogą rosnąć - tak jak ma to miejsce od lat - ponieważ banki mogą udzielać korzystnych kredytów na nieruchomości ze względu na historycznie niskie stopy procentowe. Czasami jednak jest to również spowodowane czynnikami związanymi z lokalizacją. Jeśli w pobliżu osiedla powstaje lotnisko, ceny mogą spaść ze względu na hałas powodowany przez samoloty.
Mogą one wzrosnąć, jeśli jakość życia lub po prostu wizerunek dzielnicy poprawi się ze względu na napływ grup o wyższych dochodach lub jeśli powstaną atrakcyjne tereny parkowe. Te przykładowe parametry wyraźnie pokazują, jak wartość nieruchomości może zmienić się na lepsze lub na gorsze dla sprzedającego. Chociaż nieruchomości są generalnie solidną inwestycją, ceny mogą ulegać wahaniom w krótkim i średnim okresie.
Dlatego też przy sprzedaży domu lub mieszkania należy zawsze polegać na profesjonalnej wycenie nieruchomości. Można ją uzyskać na przykład od doświadczonego agenta nieruchomości. Oprócz czynników wymienionych powyżej, mogą oni również uwzględnić w wycenie inne aspekty. Na przykład mają bardzo dobrą wiedzę lokalną i mogą ocenić przyszłe zmiany na lokalnym rynku nieruchomości. Jest zaznajomiony z lokalną dynamiką cen. Sami również oglądają nieruchomość. Jako osoba neutralna mogą lepiej ocenić, w jakim stopniu na przykład stałe wyposażenie wnętrz wpłynie na wartość lub jak poszukiwany jest dany układ pomieszczeń.
Ponadto nie tylko ogląda nieruchomość, ale także zapoznaje się z dokumentami dotyczącymi nieruchomości w celu ustalenia ceny. Wypis z księgi wieczystej pokazuje, czy należy brać pod uwagę obniżki cen wynikające z prawa do mieszkania lub użytkowania. W przypadku nieruchomości wynajmowanych interesujące jest sprawdzenie, co znajduje się w umowach najmu i jak wysokie są zimne czynsze netto. Ostatecznie otrzymamy optymalną cenę ofertową, która jest wstępem do udanego procesu marketingowego.
Wycena nieruchomości i ustalanie cen
Przeczytaj nasz przewodnik, aby uzyskać więcej informacji lub pobierz bezpłatnego eBooka na swój komputer.
WAŻNOŚĆ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
Jak długo ważna jest wartość nieruchomości, która została już określona?
Jak każdy rynek inwestycyjny, rynek nieruchomości również charakteryzuje się pewnymi wahaniami wartości. Zasadniczo rynek nieruchomości reaguje wolniej niż inne klasy aktywów, ale ostatecznie - jak każdy inny rynek - kieruje się logiką podaży i popytu. Istnieje wiele różnych przyczyn zmian popytu. Przykładowo, ceny nieruchomości mogą rosnąć - tak jak ma to miejsce od lat - ponieważ banki mogą udzielać korzystnych kredytów na nieruchomości ze względu na historycznie niskie stopy procentowe. Czasami jednak jest to również spowodowane czynnikami związanymi z lokalizacją. Jeśli w pobliżu osiedla powstaje lotnisko, ceny mogą spaść ze względu na hałas powodowany przez samoloty.
Mogą one wzrosnąć, jeśli jakość życia lub po prostu wizerunek dzielnicy poprawi się ze względu na napływ grup o wyższych dochodach lub jeśli powstaną atrakcyjne tereny parkowe. Te przykładowe parametry wyraźnie pokazują, jak wartość nieruchomości może zmienić się na lepsze lub na gorsze dla sprzedającego. Chociaż nieruchomości są generalnie solidną inwestycją, ceny mogą ulegać wahaniom w krótkim i średnim okresie.
Dlatego też przy sprzedaży domu lub mieszkania należy zawsze polegać na profesjonalnej wycenie nieruchomości. Można ją uzyskać na przykład od doświadczonego agenta nieruchomości. Oprócz czynników wymienionych powyżej, mogą oni również uwzględnić w wycenie inne aspekty. Na przykład mają bardzo dobrą wiedzę lokalną i mogą ocenić przyszłe zmiany na lokalnym rynku nieruchomości. Jest zaznajomiony z lokalną dynamiką cen. Sami również oglądają nieruchomość. Jako osoba neutralna mogą lepiej ocenić, w jakim stopniu na przykład stałe wyposażenie wnętrz wpłynie na wartość lub jak poszukiwany jest dany układ pomieszczeń.
Ponadto nie tylko ogląda nieruchomość, ale także zapoznaje się z dokumentami dotyczącymi nieruchomości w celu ustalenia ceny. Wypis z księgi wieczystej pokazuje, czy należy brać pod uwagę obniżki cen wynikające z prawa do mieszkania lub użytkowania. W przypadku nieruchomości wynajmowanych interesujące jest sprawdzenie, co znajduje się w umowach najmu i jak wysokie są zimne czynsze netto. Ostatecznie otrzymamy optymalną cenę ofertową, która jest wstępem do udanego procesu marketingowego.
Wartość własności Ważność
Chcesz wiedzieć, jak długo obowiązuje już ustalona wartość nieruchomości? Poproś o bezpłatną konsultację tutaj.
CENY NIERUCHOMOŚCI W NIEMCZECH
Rozpoznanie zbyt wysokich cen nieruchomości
Jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości, od samego początku należy brać pod uwagę ich wyniki. Pomysł inwestowania w bańkę, która zaraz pęknie, wydaje się szczególnie katastrofalny. Dlatego interesujące jest rozpoznanie na wczesnym etapie, czy sytuacja na rynku jest przegrzana, czy nie. Aby dokonać wstępnej kategoryzacji, warto odpowiedzieć na trzy pytania:
Czy ceny nieruchomości są nadal rozsądne?
Bardzo wysokie ceny nieruchomości same w sobie niekoniecznie wskazują na bańkę na rynku nieruchomości. Ważniejsze jest to, czy pozostają one w zdrowym związku z trendami w zakresie czynszów i płac. Dlatego ważne jest, aby uważnie monitorować te zmiany. Ogólnie rzecz biorąc, zarówno czynsze, jak i wynagrodzenia w Niemczech stale rosną. Niemieckie gospodarstwa domowe wydają średnio od 20 do 40 procent swoich dochodów netto na czynsz. Sugeruje to, że nie ma powodu, aby obawiać się powstania bańki. Jednak w Berlinie ceny zakupu i wynajmu coraz bardziej się od siebie oddalają. W popularnych lokalizacjach w Berlinie, w obrębie pierścienia S-Bahn, trudno jest znaleźć nowo wybudowane mieszkania za mniej niż 7 000 euro za metr kwadratowy. W tym przypadku należy również rozważyć, ile czasu zajmie zwrot inwestycji z czynszu.
Czy zapotrzebowanie na przestrzeń życiową jest znacznie przekraczane?
Niemcy wciąż budują zbyt mało, aby zaspokoić popyt na mieszkania. Dotyczy to w szczególności ośrodków miejskich. W szczególności w Berlinie popyt na przestrzeń życiową w poszukiwanych dzielnicach nie jest prawie zaspokojony. Sytuację pogarsza utrzymujący się trend przenoszenia się coraz większej liczby osób do ośrodków miejskich - zwłaszcza do Berlina. Stolica wciąż powiększa się o około 40 000 mieszkańców rocznie. W regionach wiejskich sytuacja wygląda jednak zupełnie inaczej. Nierzadko buduje się nowe osiedla mieszkaniowe, aby zaspokoić popyt. Zakup kondominium jest nadal opłacalny, zwłaszcza w dzielnicach, które obecnie doświadczają najsilniejszego wzrostu. Na przykład w Berlinie dotyczy to dzielnic takich jak Charlottenburg, Moabit i Friedrichshain. Właściciele mieszkań również czerpią korzyści z atrakcyjnej lokalizacji modnych dzielnic.
Czy długi kredytowe właścicieli są nieproporcjonalnie wysokie?
W USA bańka pękła w 2008 r. w wyniku ogromnego strukturalnego przeszacowania wartości nieruchomości. Przez wiele lat istniał tu system luźnych pożyczek, który ostatecznie napędził wzrost cen. Czy coś podobnego może wydarzyć się w Niemczech? Taki scenariusz jest raczej mało prawdopodobny w przypadku Niemiec. Wytyczne kredytowe w Niemczech, w szczególności wymagania dotyczące wysokości kapitału własnego, ale także prawnie regulowane kontrole kredytowe, są raczej zbyt restrykcyjne niż zbyt luźne. Ogólnie rzecz biorąc, Niemcy mają jednak zupełnie inny stosunek do zadłużenia i są znacznie bardziej ostrożni w kwestii zobowiązań. W stosunku do produktu krajowego brutto, zadłużenie prywatnych gospodarstw domowych w Niemczech wynosi około 60 procent. Dla porównania, w Danii jest to ponad 120 procent!
