Turboturbo in de bouw: goedkeuringspush, maar financieringstekort houdt nieuwbouw tegen

Bouwturbo ontbrandt niet: Waarom de Duitse nieuwbouw stagneert ondanks een stijging in het aantal goedkeuringen

Op het eerste gezicht lijken de statistieken bemoedigend: in verschillende regio's nemen de bouwvergunningen weer toe. Toch blijft het op veel plaatsen stil op de bouwplaats. Als professionele vastgoedmakelaars ervaren we dagelijks waarom de „hausse aan bouwvergunningen“ nog niet is omgeslagen in een hausse aan bouwprojecten - en welke hefbomen projecten nu vooruit stuwen.

De kern van de zaak: er is een financieringskloof tussen papier en praktijk, die wordt gevoed door gestegen bouwkosten, hogere rentetarieven, voorzichtiger kredietverstrekking en veranderde subsidievoorwaarden. Tegelijkertijd blijven kopers voorzichtig omdat de prijs- en energienormen voor nieuwbouw hun budget te boven gaan. Het resultaat: veel projecten worden uitgesteld, verschoven of geannuleerd - ondanks het feit dat ze een bouwvergunning hebben.

Autorisatie is geen realisatie: de implementatieval

Een vergunning bevestigt de planningwetgeving - maar financiert een project niet. Bouwkosten, eigen vermogen, voorverkoopquota, bouwtijden en toeleveringsketens moeten worden veiliggesteld voordat de eerste steen wordt gelegd. In de jaren 2021-2024 zijn de materiaal- en arbeidskosten aanzienlijk gestegen, terwijl tegelijkertijd de bouwrente is gestegen. Veel berekeningen uit de laagrentende fase zijn daarom niet langer levensvatbaar. Projectontwikkelaars en projectontwikkelaars staan voor de keuze: herfinancieren, opnieuw plannen of pauzeren.

Rente en kostendruk: wanneer de rekening kantelt

De financiële ommekeer is merkbaar: waar de bouwfinanciering vroeger naar verwachting ongeveer 1 % zou kosten, is 3-4 % per jaar de nieuwe realiteit. Tegelijkertijd zijn de bouwkosten in sommige sectoren met dubbele cijfers gestegen. Door deze combinatie verschuift de winstgevendheid - vooral voor kant-en-klare appartementenblokken op gemiddelde locaties waar de huren niet naar believen kunnen worden verhoogd.

Banken, voorverkoop en risicopremies

De leenpraktijken zijn ook genormaliseerd - met andere woorden, strenger geworden. Banken eisen meer eigen vermogen, betrouwbaar bewijs van bouwtijd en -kosten en hogere voorverkoopquota. Sleutelfactoren zijn tegenwoordig vaste bouwcontracten met duidelijke prijsescalatieclausules, een overtuigend marketingconcept en sterke controlestructuren. Projecten zonder deze zekerheden betalen risicopremies - of krijgen geen groen licht.

• Vooraf reserveren: 30-50 % zijn vaak nodig om de bouwfase te financieren.
• Bewijs van bouwkosten: Betrouwbare algemene aannemer/GMP-contracten in plaats van open eenheidsprijzen.
• Buffer: 5-10 % Reserve in de begroting voor onvoorziene uitgaven.
• Eigen vermogen: aanzienlijk hoger dan in 2020/21, deels aangevuld met mezzanine.
• Verhuur-/verkoopstrategie: Doelgroepen, prijspunten, ESG-concept duidelijk gedocumenteerd.

Regulering en afzetbevordering: evenwicht tussen tegenstrijdige doelstellingen

Veeleisende efficiëntienormen (GEG, EH40) verhogen de duurzaamheid, maar maken de implementatie duurder. Financieringsprogramma's (bijv. KfW) kunnen dit tegengaan, maar gaan gepaard met budgetten, voorwaarden en toepassingsvensters die flexibiliteit vragen van planners. Wie varianten vergelijkt in de vroege gebruiksfasen - zoals hybride hout versus conventioneel, seriematige bouw, standaard bouwservices - kan de kosten verlagen zonder aan kwaliteit in te boeten.

Vraagzijde: Prijsverschil tussen nieuwe en bestaande gebouwen

Voor eigenaar-bewoners is de maandelijkse afbetaling de spil. Als bestaande flats op vergelijkbare locaties aanzienlijk goedkoper zijn per vierkante meter - en een inhaalslag maken op het gebied van energie-efficiëntie dankzij renovatiepakketten - zal de vraag wegtrekken. Investeerders verwachten ook rendement: Als het netto-aanvangsrendement op bestaand vastgoed stijgt, moet nieuwbouw overtuigend zijn in termen van prijs of concept (bijv. microlocatievoordeel, ESG-conformiteit, besparingen op exploitatiekosten).

Vier hefbomen die projecten weer in beweging krijgen

• Op partnerschap gebaseerde toekenning: Vroegtijdige betrokkenheid van de hoofdaannemer, open calculatie, richtprijsmodellen - minimaliseert toeslagen en creëert bankability.
• De logica van eigendom heroverwegen: Verkoop- en leasemodellen, uitstel van betaling van de aankoopprijs of deelname in het succes van het project verminderen de onmiddellijke kapitaalvereisten.
• Seriële en hybride constructie: Prefabricage, hout/hybride constructie en modulaire bouwtechnologie verminderen de bouwtijd en de risico's - vooral voor rijtjeshuizen en appartementsgebouwen.
• Marketing met een waardepropositie: Lage exploitatiekosten, slimme plattegronden, aanbiedingen voor delen en oplaadinfrastructuur spreken prijsbewuste kopers aan en verhogen de voorverkooppercentages.

Snelle controles voor ontwikkelaars, eigenaren en kopers

1. kostengevoeligheid: Hoe veranderen +10 % bouwkosten de verkoopprijs per m²? Kan de doelgroep nog worden bereikt voor deze prijs? Zo niet, pas dan het product aan of optimaliseer de ruimte.

2e rentescenario: Verwacht 3,5-4,0 % in plaats van de gewenste aanname. Als het rendement op peil blijft, is het project veerkrachtig genoeg.

3e reservering vooraf: Welke drie maatregelen verhogen het tarief in 90 dagen? Voorbeeld: gedifferentieerde prijzen voor de eerste verkoop, uitrustingspakketten, financieringspartners met vastrentende specials.

4e Förder-Fit: Bereken twee varianten: EH40 (met subsidie) vs. solide efficiëntie zonder subsidie. De betere netto contante waarde geeft de doorslag, niet de krantenkop.

Conclusie: De „bouw turbo“ mislukt momenteel zelden door een gebrek aan wil, maar eerder door de kloof tussen goedkeuring en bankabele realisatie. Degenen die kostenzekerheid creëren, actief voldoen aan financieringscriteria en ze bij de juiste doelgroep in de markt zetten, zullen projecten ondanks tegenwind van de grond krijgen - en langdurige waarde creëren.