Enfoque de capitalización de ingresos: Determinación del valor de las inversiones inmobiliarias
El método de capitalización de rentas se utiliza principalmente para los inmuebles residenciales y comerciales alquilados. Es adecuado para edificios de apartamentos, edificios de oficinas y comerciales, centros comerciales, aparcamientos de varias plantas y zonas logísticas. El objetivo es reflejar de forma realista el valor de mercado del inmueble en función de los ingresos alcanzables.
La base: determinar los ingresos netos anuales
El punto de partida es la renta neta anual del inmueble. Para ello, se reconocen los ingresos anuales por alquiler y se ajustan en función de los costes de mantenimiento, administración y posibles desocupaciones. El resultado son los ingresos netos que el propietario puede generar realmente.
El valor del suelo como segundo factor
A continuación se determina el valor del suelo, normalmente utilizando el Método del valor comparativo. El valor total de los ingresos de la propiedad se calcula a partir del valor del terreno y de los ingresos por alquiler.
Método del valor de los beneficios capitalizados simple o completo
- Método simple del valor de los beneficios capitalizados: Aquí sólo se tienen en cuenta los ingresos del propio edificio. No se incluyen el valor del terreno ni sus intereses.
- Método completo del valor de las ganancias capitalizadas: Además del cálculo de la renta de construcción, el tipo de interés del valor del suelo se determina utilizando el tipo de interés inmobiliario. Este tipo de interés procede de los comités de expertos locales, que lo obtienen a partir de transacciones de venta anteriores.
Tipo de interés inmobiliario y evolución del valor
El tipo de interés inmobiliario sólo devenga intereses sobre el valor del terreno, no sobre la propiedad en pie. Mientras que el valor del terreno puede cambiar con la situación del mercado, el edificio en sí está sujeto a una pérdida natural de valor. Sin una modernización regular, la calidad de la propiedad disminuye con el tiempo, lo que repercute en los ingresos potenciales por alquiler.
Correcciones de valor individuales
Al igual que en el método del valor comparativo o del activo, los factores que reducen o aumentan el valor también se incluyen en el método del valor de los beneficios capitalizados. Por ejemplo, si es inminente una costosa renovación del tejado, esto se tiene en cuenta en el precio de compra. El comprador potencial reconoce la futura necesidad de inversión y paga menos en consecuencia.
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Robert Schüßler
Tasador inmobiliario (EIA e IHK)
