El método del valor de los activos: Determinar el valor de mercado a través de los costes de construcción y el valor del suelo
El método del valor de los activos es un método importante para determinar el valor de mercado de las propiedades, especialmente en el caso de las viviendas unifamiliares y adosadas ocupadas por sus propietarios. El valor del terreno se determina por separado del valor del edificio construido sobre él. Al final, ambos valores se suman para obtener el valor de mercado.
Determinación del valor del terreno
El valor del terreno suele determinarse utilizando el método del valor comparativo. Los expertos utilizan los datos de los comités de expertos locales para determinar el valor de la propiedad basándose en ventas comparables. La ubicación, el tamaño de la propiedad y los valores estándar del terreno desempeñan aquí un papel decisivo.
Cálculo del valor del edificio
Cuando se determina el valor de un edificio utilizando el método del valor de los activos, la atención se centra en los costes teóricos de producción o restauración. La pregunta es: ¿cuánto costaría volver a construir el edificio con la misma calidad y tamaño?
- Costes de producción: Los costes de construcción se determinan en función de tablas y tasas empíricas. Una casa adosada media suele ser más barata por metro cuadrado que una casa unifamiliar aislada.
- Equipamiento e instalaciones exteriores: Factores como garajes, terrazas o zonas ajardinadas aumentan el valor si gozan de calidad y potencial de utilización.
Desgaste y modernización
El desgaste se deduce de los costes de producción calculados. En el caso de los inmuebles residenciales, se suele suponer una vida útil total de 80 años. Se deduce aproximadamente 1,25 % del valor del edificio por año de antigüedad. Sin embargo, los propietarios pueden detener o reducir la pérdida de valor mediante una amplia modernización, por ejemplo renovando los sistemas de calefacción, sustituyendo las ventanas o instalando balcones.
Considerar el factor de ajuste del mercado
Tras deducir el desgaste y tener en cuenta defectos como la humedad de los sótanos o los retrasos en la renovación, se aplica el llamado factor de ajuste al mercado. Este refleja la demanda actual y la situación del mercado. Un piso en una región estructuralmente débil se valora de forma diferente a una propiedad comparable en un lugar codiciado de la ciudad.
Conclusión
El método del valor de los activos proporciona un valor de mercado realista al tener en cuenta los costes de construcción, el estado del edificio y los factores del mercado local. Es especialmente adecuado para inmuebles sobre los que existen pocos datos comparativos o en los que prima la calidad de ocupado por el propietario.
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Robert Schüßler
Tasador inmobiliario (EIA e IHK)
