Varlık değeri yöntemi: İnşaat maliyetleri ve arazi değeri üzerinden piyasa değerinin belirlenmesi
Varlık değeri yöntemi, özellikle sahibi tarafından kullanılan müstakil ve yarı müstakil evler için mülklerin piyasa değerinin belirlenmesinde önemli bir yöntemdir. Arazinin değeri, üzerine inşa edilen binanın değerinden ayrı olarak belirlenir. Sonunda, piyasa değerini vermek için her iki değer toplanır.
Arazi değerinin belirlenmesi
Arazi değeri genellikle karşılaştırmalı değer yöntemi kullanılarak belirlenir. Uzmanlar, karşılaştırılabilir satışlara dayalı olarak mülkün değerini belirlemek için yerel uzman komitelerinden alınan verileri kullanır. Burada mülkün konumu, büyüklüğü ve standart arazi değerleri belirleyici bir rol oynar.
Bina değerinin hesaplanması
Varlık değeri yöntemini kullanarak bir binanın değerini belirlerken, odak noktası varsayımsal üretim veya restorasyon maliyetleridir. Soru şudur: Binayı aynı kalite ve büyüklükte yeniden inşa etmenin maliyeti ne olacaktır?
- Üretim maliyetleri: İnşaat maliyetleri tablolar ve ampirik oranlar temelinde belirlenir. Orta teraslı bir ev genellikle müstakil bir müstakil evden metrekare başına daha ucuzdur.
- Ekipman ve açık hava tesisleri: Garaj, teras veya bahçe alanları gibi unsurlar, kalite ve kullanım potansiyelinden yararlandıkları takdirde değeri artırır.
Aşınma, yıpranma ve modernizasyon
Aşınma ve yıpranma, hesaplanan üretim maliyetlerinden düşülür. Konutlar için genellikle 80 yıllık bir toplam faydalı ömür varsayılır. Her yaş yılı için bina değerinden yaklaşık 1.25 % düşülür. Ancak mülk sahipleri, örneğin ısıtma sistemlerini yenileyerek, pencereleri değiştirerek veya balkonlar kurarak kapsamlı modernizasyon yoluyla değer kaybını durdurabilir veya azaltabilir.
Piyasa ayarlama faktörünü dikkate alın
Aşınma ve yıpranma düşüldükten ve nemli bodrumlar veya yenileme birikimleri gibi kusurlar dikkate alındıktan sonra, piyasa ayarlama faktörü olarak adlandırılan faktör uygulanır. Bu, mevcut talebi ve piyasa durumunu yansıtır. Yapısal olarak zayıf bir bölgedeki bir daire, şehrin aranan bir yerindeki karşılaştırılabilir bir mülkten farklı şekilde değerlendirilir.
Sonuç
Varlık değeri yöntemi, inşaat maliyetleri, binanın durumu ve yerel piyasa faktörlerini dikkate alarak gerçekçi bir piyasa değeri sağlar. Özellikle karşılaştırmalı verilerin az olduğu veya mülk sahibi tarafından kullanılma niteliğinin çok önemli olduğu mülkler için uygundur.
Şimdi bağlayıcı olmayan tavsiye alın
Robert Schüßler
Mülk değerleme uzmanı (ÇED ve IHK)
