Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı: Yatırım amaçlı gayrimenkuller için değer tespiti
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı öncelikle kiralanan konut ve ticari mülkler için kullanılır. Apartmanlar, ofis ve ticari binalar, alışveriş merkezleri, çok katlı otoparklar ve lojistik alanlar için uygundur. Amaç, elde edilebilir gelire dayalı olarak mülkün piyasa değerini gerçekçi bir şekilde yansıtmaktır.
Temel: Yıllık net gelirin belirlenmesi
Başlangıç noktası, mülkün yıllık net geliridir. Bu amaçla, yıllık kira geliri muhasebeleştirilir ve bakım, yönetim ve olası boşluk maliyetleri için düzeltilir. Sonuç, mal sahibinin gerçekte elde edebileceği net gelirdir.
İkinci bir faktör olarak arazi değeri
Arazi değeri daha sonra, genellikle Karşılaştırmalı değer yöntemi. Mülkün toplam gelir değeri, arsa değeri ve kira gelirinden hesaplanır.
Basit ve tam kapitalize kazanç değeri yöntemi
- Basit kapitalize kazanç değeri yöntemi: Burada sadece binanın kendisinden elde edilen gelir dikkate alınır. Arazinin değeri ve üzerindeki faiz dahil değildir.
- Tam kapitalize kazanç değeri yöntemi: Bina geliri hesaplamasına ek olarak, arsa değeri faiz oranı emlak faiz oranı kullanılarak belirlenir. Bu faiz oranı, geçmiş satış işlemlerine dayanarak türeten yerel uzman komitelerden gelmektedir.
Gayrimenkul faiz oranı ve değer gelişimi
Mülk faiz oranı sadece arazi değeri üzerinden faiz tahakkuk ettirir, duran mülk üzerinden değil. Arazi değeri piyasa durumuna göre değişebilirken, binanın kendisi doğal bir değer düşüşüne tabidir. Düzenli modernizasyon yapılmazsa, mülkün kalitesi zamanla düşer ve bu da potansiyel kira geliri üzerinde etkili olur.
Bireysel değer ayarlamaları
Karşılaştırmalı veya varlık değeri yönteminde olduğu gibi, değeri azaltan veya artıran faktörler de aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemine dahil edilir. Örneğin, maliyetli bir çatı tadilatı yakınsa, bu satın alma fiyatında dikkate alınır. Potansiyel alıcı gelecekteki yatırım ihtiyacının farkına varır ve buna göre daha az ödeme yapar.
Şimdi bağlayıcı olmayan tavsiye alın
Robert Schüßler
Mülk değerleme uzmanı (ÇED ve IHK)
