Novo turbo de construção: Governo federal dá prioridade à construção de habitações - aprovações mais rápidas, construção em série e candidaturas digitais

Prioridade à construção de habitações: o governo federal acende o turbo para acelerar os novos projectos de construção

Boas notícias para promotores, investidores e autoridades locais: a construção de habitações está a ser objeto de prioridade política. Com um conjunto de medidas de aceleração - desde os pedidos digitais de construção até às aprovações de tipo para a construção em série - o caminho desde a ideia até ao imóvel pronto a ocupar deverá ser significativamente mais curto. Para o mercado imobiliário, isto significa que os projectos que estão há muito tempo parados nas aprovações podem começar mais rapidamente, os riscos de custos são reduzidos e as fases de comercialização e arrendamento são aproximadas. Como agente imobiliário profissional, iremos guiá-lo através desta mudança - com conhecimento do mercado, visão do projeto e canais de marketing fiáveis.

O que é que vai mudar em termos concretos?

O novo turbo de construção anunciado visa reduzir a burocracia, acelerar o planeamento e reforçar a viabilidade económica dos projectos de construção residencial. Muitos dos passos requerem a cooperação entre os governos federal e estadual; algumas medidas já estão a ser implementadas, outras seguir-se-ão gradualmente. O princípio central: a habitação é uma prioridade - e isso deve refletir-se diretamente em procedimentos mais curtos, processos normalizados e custos de detenção mais baixos.

• Prioridade à construção de habitações nos processos: Ao ponderar o planeamento e a aprovação, os projectos residenciais devem ser tratados mais rapidamente - especialmente se a legislação de planeamento estiver em vigor ou puder ser criada através de simples alterações ao plano.
• Aplicação de construção digital: As apresentações digitais normalizadas destinam-se a reduzir as perturbações dos meios de comunicação social, a minimizar as reclamações subsequentes e a encurtar os tempos de processamento. O objetivo é criar um ficheiro digital de ponta a ponta, incluindo pistas de auditoria.
• Aprovações de tipo/construção serializada: A construção pré-testada e repetível e os conceitos modulares (construção em série/sistema) podem ser aprovados mais rapidamente para além das fronteiras nacionais. Resultado: menos riscos de planeamento e tempos de construção previsíveis.
• Harmonização das normas técnicas: Nos casos em que os regulamentos nacionais de construção diferem, haverá uma maior normalização. Isto facilita o trabalho dos planeadores e investidores com carteiras supra-regionais.
• Facilitar a mudança de utilização: Os espaços de escritórios ou de comércio vagos são mais fáceis de converter em espaços residenciais - especialmente em locais com acesso adequado e conceitos de espaço de estacionamento.
• Densificação e extensão do telhado: A construção em edifícios existentes é privilegiada, a fim de criar rapidamente unidades adicionais em lotes existentes.
• Incentivos fiscais e quadro de financiamento: A amortização degressiva e os programas do KfW (por exemplo, novas construções respeitadoras do clima) apoiam a rentabilidade - importante face ao aumento das taxas de juro e dos custos de construção.

O que é que isto significa para os proprietários e investidores?

Prazos de aprovação mais curtos reduzem os custos de pré-financiamento e o investimento de capital sem fluxo de caixa. Atualmente, em muitos projectos, decorre um período de 12 a 18 meses entre a compra do terreno e o início da construção. Em termos realistas, a digitalização dos processos e as soluções em série reduzem este período em vários meses, consoante a localização e a complexidade (hipótese). No marketing quotidiano, todos os meses contam: uma conclusão mais rápida significa um rendimento de rendas mais cedo, menos financiamento intercalar e um melhor planeamento das janelas de vendas.

Três passos para ganhar velocidade agora

Os que estão preparados beneficiam primeiro. As seguintes medidas podem ser iniciadas a curto prazo e são adequadas para procedimentos acelerados:

• 1) Verificar a legislação de planeamento - minimizar os conflitos: O direito de construção está em vigor (Plano B, §34 BauGB)? Existem requisitos críticos (proteção contra o ruído, lugares de estacionamento, proteção de monumentos)? Uma clarificação atempada com a autoridade de construção poupa semanas de reclamações adicionais.
• 2) Apresentar a versão digital na íntegra: Lista de verificação para o pedido de construção, cálculos estruturais preliminares, conceito de proteção contra incêndios, isolamento acústico, drenagem - tudo consistente e na estrutura de ficheiros necessária. A taxa de erro é reduzida, assim como o tempo de inspeção.
• 3) Verificar a construção em série/modular: Os sistemas homologados ou as extensões modulares aceleram a realização. Mesmo para projectos de média dimensão (< 40 unidades), a sincronização pode trazer vantagens consideráveis em termos de tempo.

Exemplo prático: Densificação em vez de construção nova em zonas verdes

Dois andares devem ser acrescentados a uma propriedade existente com dois andares e um telhado plano. A vantagem: os acessos, as canalizações e as fundações já estão instalados e o tempo de construção no local é previsível. Podem ser construídas quatro unidades por piso utilizando módulos testados; a montagem demora apenas algumas semanas. Em comparação com um edifício completamente novo, não são necessárias partes do empreendimento e um novo plano de desenvolvimento. O tempo de aprovação e de construção em conjunto pode ser reduzido em vários meses (dependendo da autoridade local e dos pressupostos de carga) - com menos perturbações para a vizinhança ao mesmo tempo. Para a comercialização, isto significa uma maior rapidez na pré-arrendamento e no arrendamento, menos fases de desocupação entre a conclusão e a primeira ocupação.

Acompanhar os riscos - geri-los de forma profissional

A aceleração não é sinónimo de arbitrariedade. As capacidades de inspeção das autoridades, os requisitos em matéria de ruído e de proteção contra incêndios, as ligações de serviços públicos, os custos de construção e as normas energéticas continuam a ser factores-chave. Um início de projeto limpo amortiza-se a si próprio: cálculo de custos transparente, calendário de construção fiável com amortecedores, estratégia de marketing precoce (por exemplo, quotas de pré-aluguer, grupos-alvo) e linhas de comunicação claras com o município. A perspetiva ESG também é importante: produtos de construção sustentáveis, construção em série com menos energia cinzenta e plantas flexíveis aumentam a retenção de valor e as opções de saída.

Conclusão: O impulso prioritário para a construção residencial utiliza as alavancas certas: processos normalizados, aplicações digitais e soluções em série. Aqueles que preparam os seus documentos de forma verificável, consideram um método de construção modular e definem uma estratégia de marketing clara numa fase inicial reduzem os riscos e ganham meses valiosos. Fale connosco - apoiá-lo-emos desde o conceito até ao primeiro arrendamento.