A compra de um imóvel implica custos consideráveis - e não se trata apenas do preço de compra. Muitos compradores subestimam os custos adicionais que incorrem quando compram um imóvel. Nesta publicação do blogue, explicamos quais são os custos adicionais em que incorre, se tem de pagar o imposto de sisa, os honorários do notário ou a comissão do agente imobiliário e quais são os custos contínuos que surgem após a compra.
1. Que custos adicionais terei de suportar para além do preço de compra?
Para além do preço de compra efetivo, os compradores de imóveis devem prever vários custos adicionais. Estes podem variar consoante o estado federal e a situação individual. Os custos adicionais mais importantes são
- Imposto sobre a transmissão de bens imóveis(consoante o Estado federal 3,5 % - 6,5 % do preço de compra)
- Emolumentos notariais e inscrição no registo predial(cerca de 1,5 % - 2 % do preço de compra)
- Comissão do corretor(consoante o Estado federado, até 7,14 % do preço de compra)
- Custos de uma avaliação imobiliária ou de um avaliador
- Custos de financiamento acessórios (encargos bancários, juros de compromisso, custos de avaliação)
- Custos de seguros (por exemplo, seguro de habitação)
Estas despesas acessórias devem ser tidas em conta no planeamento financeiro, uma vez que não podem ser financiadas pelo crédito imobiliário, mas normalmente têm de ser pagas com capitais próprios.
2. Tenho de pagar o imposto de sisa, os emolumentos notariais ou a comissão do agente imobiliário?
2.1 Imposto sobre a transmissão de bens imóveis
O imposto de sisa é um imposto obrigatório que deve ser pago aquando da compra de um imóvel. Consoante o Estado federado, varia entre 3,5 % e 6,5 % do preço de compra. Este imposto deve ser pago uma vez na repartição de finanças e é devido logo que o contrato de compra e venda tenha sido reconhecido notarialmente.
Quadro: Taxas do imposto sobre a transmissão de bens imóveis na Alemanha (situação atual)
| Estado federal | Taxa de imposto |
| Baviera, Saxónia | 3,5 % |
| Hamburgo | 4,5 % |
| Baden-Württemberg, Bremen, Meclemburgo-Pomerânia Ocidental, Baixa Saxónia, Renânia-Palatinado, Saxónia-Anhalt | 5 % |
| Berlim, Brandeburgo, Hesse, Renânia do Norte-Vestefália, Sarre, Schleswig-Holstein | 6 % - 6.5 % |
2.2 Emolumentos notariais e inscrição no registo predial
Todas as compras de imóveis na Alemanha têm de ser reconhecidas notarialmente. Os emolumentos notariais ascendem a cerca de 1 % - 1,5 % do preço de compra e incluem:
- A preparação do contrato de compra e venda
- Notarização do contrato de compra e venda
- Comunicação com o registo predial
Além disso, existem custos para a inscrição no registo predial, que ascendem a cerca de 0,5 % do preço de compra.
2.3 Comissão do corretor
A obrigação de pagar a comissão de um agente imobiliário depende do facto de o imóvel ter sido intermediado por um agente imobiliário. Desde 2020, na Alemanha, aplica-se o seguinte Princípio do compradorNa maioria dos casos, o comprador e o vendedor partilham a comissão, sendo que os compradores pagam um máximo de 50 % dos honorários do agente imobiliário. O montante da comissão do agente imobiliário varia consoante o Estado federado, mas situa-se geralmente entre 3 % e 7,14 % do preço de compra.
Exemplo de cálculo para um imóvel com um preço de compra de 400 000 euros:
| Tipo de custo | Percentagem | Montante |
| Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (NRW) | 6,5 % | 26.000 € |
| Notário e registo predial | 1,5 % | 6.000 € |
| Comissão de corretagem (50 % de 7,14 %) | 3,57 % | 14.280 € |
| Custos totais | aprox. 11,5 % | 46.280 € |
3. existem custos de funcionamento (manutenção do imóvel, reserva de manutenção, imposto predial)?
Depois de comprar um imóvel, há ainda custos regulares que são frequentemente subestimados. Eis as despesas correntes mais importantes:
3.1 Renda de casa (para condomínios)
Quando se compra um condomínio, paga-se mensalmente uma taxa de gestão à empresa de gestão do condomínio. Isto inclui:
- Custos de funcionamento(água, recolha de lixo, guarda, elevador, limpeza)
- Reservas para reparações e manutenção
O montante do aluguer da casa varia consoante o imóvel e é geralmente 2-4 € por metro quadrado de área de habitação.
3.2 Reserva de manutenção
Nos apartamentos ocupados pelos proprietários, é constituída uma reserva de manutenção para financiar as grandes reparações (por exemplo, renovação do telhado, renovação da fachada). Esta reserva é financiada pela renda da casa.
Para as casas unifamiliares, os proprietários devem constituir as suas próprias reservas para reparações e modernizações. A regra geral é 1-1,5 % do preço de compra por ano deve ser reservado.
3.3 Imposto sobre o património
O imposto predial é uma taxa anual cobrada ao município e é calculado com base no valor de avaliação do imóvel. O montante varia consoante o município e pode ascender a várias centenas de euros por ano.
Exemplo:
- Um apartamento com um valor unitário de 100 000 euros e uma taxa de avaliação de 400 % paga cerca de 400-600 € Imposto predial.
3.4 Custos de seguro
- Seguro de edifícios residenciaisObrigatório para os proprietários de imóveis, cobre os danos causados por incêndio, água e tempestade (aprox. 200-800 euros por ano).
Seguro para o recheio da casaOpcional, protege o inventário contra roubo ou danos causados pela água (aprox. 100-300 euros por ano).
Conclusão
Quando se compra um imóvel, não se deve orçamentar apenas o preço de compra, mas também os custos acessórios e as despesas correntes. Para além do imposto de sisa, dos emolumentos notariais e da comissão da agência imobiliária, após a compra, terá ainda de suportar custos mensais, como as taxas de habitação, as reservas de manutenção e o imposto predial. Um planeamento financeiro exaustivo ajuda a evitar surpresas desagradáveis e a manter a propriedade acessível a longo prazo.
