Evoluzione dei prezzi nel mercato immobiliare - tendenze e previsioni
ANDAMENTO DEI PREZZI NEL MERCATO IMMOBILIARE
Quali sono le cause dei diversi andamenti dei prezzi?
Come ogni mercato di investimento, anche quello immobiliare è caratterizzato da alcune fluttuazioni di valore. In linea di principio, il mercato immobiliare reagisce più lentamente rispetto ad altre classi di attività, ma in ultima analisi - come qualsiasi altro mercato - segue la logica della domanda e dell'offerta. Le ragioni delle variazioni della domanda sono molteplici. Ad esempio, i prezzi degli immobili in generale possono aumentare - come accade da anni - perché le banche possono concedere prestiti vantaggiosi per gli immobili grazie ai tassi di interesse storicamente bassi. A volte, però, ciò è dovuto anche a fattori legati all'ubicazione. Se viene costruito un aeroporto vicino a un quartiere, i prezzi possono diminuire a causa del rumore degli aerei.
Possono aumentare se la qualità della vita o semplicemente l'immagine di un quartiere migliora grazie all'afflusso di gruppi a più alto reddito o se viene costruito un parco attraente. Questi parametri esemplari mostrano chiaramente come il valore dell'immobile possa cambiare in meglio o in peggio per il venditore. Sebbene gli immobili siano generalmente un solido investimento, i prezzi possono fluttuare a breve e medio termine.
Per vendere la vostra casa o il vostro appartamento dovete sempre affidarvi a una valutazione professionale. Potete ottenerla, ad esempio, da un'agenzia immobiliare esperta. Oltre ai fattori sopra citati, possono includere altri aspetti nella valutazione. Ad esempio, ha un'ottima conoscenza del territorio e può valutare gli sviluppi futuri del mercato immobiliare locale. Ha familiarità con le dinamiche dei prezzi locali. Inoltre, visiona personalmente l'immobile. In quanto persona neutrale, può valutare meglio in che misura, ad esempio, gli arredi interni fissi incidano sul valore o quanto sia ricercata la disposizione delle stanze.
Inoltre, non si limita a visionare l'immobile, ma consulta anche i documenti di proprietà per determinare il prezzo. L'estratto del registro fondiario mostra se devono essere prese in considerazione le riduzioni di prezzo dovute ai diritti di abitazione o all'usufrutto. Nel caso di immobili in affitto, è interessante vedere cosa c'è scritto nei contratti di locazione e a quanto ammontano i canoni netti a freddo. In definitiva, riceverete il prezzo d'offerta ottimale, che è il preludio di un processo di commercializzazione di successo.
Valutazione e prezzi degli immobili
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VALIDITÀ DEL VALORE DELLA PROPRIETÀ
Per quanto tempo è valido un valore di proprietà già determinato?
Come ogni mercato di investimento, anche quello immobiliare è caratterizzato da alcune fluttuazioni di valore. In linea di principio, il mercato immobiliare reagisce più lentamente rispetto ad altre classi di attività, ma in ultima analisi - come qualsiasi altro mercato - segue la logica della domanda e dell'offerta. Le ragioni delle variazioni della domanda sono molteplici. Ad esempio, i prezzi degli immobili in generale possono aumentare - come accade da anni - perché le banche possono concedere prestiti vantaggiosi per gli immobili grazie ai tassi di interesse storicamente bassi. A volte, però, ciò è dovuto anche a fattori legati all'ubicazione. Se viene costruito un aeroporto vicino a un quartiere, i prezzi possono diminuire a causa del rumore degli aerei.
Possono aumentare se la qualità della vita o semplicemente l'immagine di un quartiere migliora grazie all'afflusso di gruppi a più alto reddito o se viene costruito un parco attraente. Questi parametri esemplari mostrano chiaramente come il valore dell'immobile possa cambiare in meglio o in peggio per il venditore. Sebbene gli immobili siano generalmente un solido investimento, i prezzi possono fluttuare a breve e medio termine.
Per vendere la vostra casa o il vostro appartamento dovete sempre affidarvi a una valutazione professionale. Potete ottenerla, ad esempio, da un'agenzia immobiliare esperta. Oltre ai fattori sopra citati, possono includere altri aspetti nella valutazione. Ad esempio, ha un'ottima conoscenza del territorio e può valutare gli sviluppi futuri del mercato immobiliare locale. Ha familiarità con le dinamiche dei prezzi locali. Inoltre, visiona personalmente l'immobile. In quanto persona neutrale, può valutare meglio in che misura, ad esempio, gli arredi interni fissi incidano sul valore o quanto sia ricercata la disposizione delle stanze.
Inoltre, non si limita a visionare l'immobile, ma consulta anche i documenti di proprietà per determinare il prezzo. L'estratto del registro fondiario mostra se devono essere prese in considerazione le riduzioni di prezzo dovute ai diritti di abitazione o all'usufrutto. Nel caso di immobili in affitto, è interessante vedere cosa c'è scritto nei contratti di locazione e a quanto ammontano i canoni netti a freddo. In definitiva, riceverete il prezzo d'offerta ottimale, che è il preludio di un processo di commercializzazione di successo.
Valore della proprietà Validità
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PREZZI DEGLI IMMOBILI IN GERMANIA
Riconoscere i prezzi eccessivamente alti degli immobili
Quando si tratta di investire in un immobile, si deve tenere conto della sua performance fin dall'inizio. L'idea di investire in una bolla che sta per scoppiare sembra particolarmente disastrosa. È quindi interessante riconoscere fin da subito se una situazione di mercato è surriscaldata o meno. Per una prima categorizzazione, è utile rispondere a tre domande:
I prezzi degli immobili sono ancora ragionevoli?
I prezzi molto elevati degli immobili non sono necessariamente indice di una bolla immobiliare. È più importante capire se sono in un rapporto sano con l'andamento degli affitti e dei salari. È quindi importante monitorare attentamente questi sviluppi. In generale, sia gli affitti che i salari sono in continuo aumento in Germania. In media, le famiglie tedesche spendono dal 20 al 40% del loro reddito netto per l'affitto. Ciò suggerisce che non c'è il rischio che si formi una bolla. A Berlino, tuttavia, i prezzi di acquisto e di affitto si stanno allontanando sempre di più. Nelle zone più popolari di Berlino, all'interno dell'anello della S-Bahn, è difficile trovare appartamenti di nuova costruzione a meno di 7.000 euro al metro quadro. In questo caso bisogna anche considerare quanto tempo ci vorrà per recuperare l'investimento attraverso l'affitto.
La domanda di spazio abitativo viene superata in modo significativo?
La Germania costruisce ancora troppo poco per soddisfare la domanda di alloggi. Ciò è particolarmente vero nei centri urbani. A Berlino, in particolare, la domanda di spazi abitativi in quartieri ricercati non è ancora soddisfatta. Ciò è aggravato dalla tendenza in atto di un numero sempre maggiore di persone che si trasferiscono nei centri urbani, soprattutto a Berlino. La capitale continua a crescere di circa 40.000 abitanti all'anno. Nelle regioni rurali, invece, il quadro è completamente diverso. Non è raro che vengano costruiti nuovi complessi residenziali per soddisfare la domanda. L'acquisto di un condominio è ancora conveniente, soprattutto nei quartieri che attualmente stanno vivendo la crescita più forte. A Berlino, ad esempio, questo vale per quartieri come Charlottenburg, Moabit e Friedrichshain. Anche i proprietari-occupanti traggono vantaggio dall'attraente posizione dei quartieri di tendenza emergenti.
I debiti di credito dei proprietari sono sproporzionatamente alti?
Negli Stati Uniti, nel 2008 è scoppiata una bolla a causa di un'enorme sopravvalutazione strutturale degli immobili. Qui si è instaurato per molti anni un sistema di prestiti allentati, che alla fine ha alimentato l'aumento dei prezzi. Potrebbe accadere qualcosa di simile in Germania? Questo scenario è piuttosto improbabile per la Germania. Le linee guida sul credito in Germania, in particolare i requisiti per l'ammontare del capitale proprio, ma anche i controlli sul credito regolamentati per legge, tendono a essere troppo restrittivi piuttosto che troppo permissivi. In generale, tuttavia, i tedeschi hanno un rapporto completamente diverso con il debito e sono molto più cauti nel gestire le passività. In rapporto al prodotto interno lordo, l'indebitamento delle famiglie in Germania si aggira intorno al 60%. In confronto, in Danimarca è superiore al 120%!
