Marteau fiscal 2026 : Amortissement plus rapide pour l'immobilier résidentiel - plus de cash-flow net, moins de pression sur les taux d'intérêt, meilleur rendement pour les bailleurs et les investisseurs

Le marteau fiscal 2026 : Amortir plus rapidement les biens immobiliers - les bailleurs en profitent

Celui qui loue des biens immobiliers pense généralement à long terme. Jusqu'à présent, c'était également le cas pour l'amortissement fiscal. Mais cela pourrait changer à partir de 2026, car il est prévu d'amortir plus rapidement les bâtiments d'habitation.

Grâce à des taux d'amortissement plus élevés ou à un modèle dégressif, le temps nécessaire pour rentabiliser un investissement sur le plan fiscal est plus court. Cela permet de disposer plus tôt de liquidités, ce qui constitue un avantage certain, notamment en cas de hausse des coûts de financement.

Les bailleurs et les investisseurs en profitent particulièrement, car le cash-flow après impôt s'améliore. Dans le même temps, les revenus locatifs et les frais courants restent les mêmes, ce qui rend la situation économique globalement plus stable.

Remarque : En l'état actuel des discussions (hypothèse pour 2026), une accélération sensible de l'amortissement est prévue. Toutefois, seule la procédure législative décidera de la manière exacte dont elle sera mise en œuvre, par exemple par un amortissement linéaire plus élevé ou un droit d'option dégressif. Les exemples suivants permettent donc de mieux s'orienter.

Que signifie concrètement „amortir plus rapidement“ ?

L'amortissement répartit les coûts d'un bâtiment sur de nombreuses années. Si le taux d'amortissement annuel augmente, le revenu imposable diminue plus rapidement, de sorte que l'on paie moins d'impôt plus tôt.

Le cash-flow après impôts s'en trouve amélioré, bien que rien ne change au niveau des recettes réelles. Parallèlement, le bien immobilier est entièrement préservé sur le plan économique.

Pendant de nombreuses années, le taux d'amortissement linéaire pour les bâtiments résidentiels était de 2 % par an. Si le taux devait passer à 3 % à l'avenir ou si un modèle dégressif devait en outre être introduit, cet effet serait encore considérablement renforcé.

Pour qui l'amortissement accéléré est-il particulièrement intéressant ?

• Investisseurs dans le neuf : Les coûts de construction élevés ont un impact fiscal plus rapide, de sorte que l'effet de liquidité intervient tôt.
• les acheteurs de biens immobiliers existants : Une part élevée de bâtiments augmente considérablement la base d'amortissement.
• Bailleurs avec un taux d'imposition élevé : Chaque euro d'amortissement supplémentaire réduit sensiblement la charge fiscale.
• Investisseurs de portefeuille : La vente et la réintégration peuvent créer une nouvelle base d'amortissement.

Les principaux leviers : la part du bâtiment, la rénovation et le timing

1) Optimiser la part des bâtiments : Le montant de l'amortissement dépend de la part du bâtiment. Si la valeur du terrain est surestimée, l'amortissement sera moins important. C'est pourquoi une répartition propre et bien justifiée est particulièrement importante.

2) Classer correctement les rénovations : Les mesures peuvent soit être des charges immédiatement déductibles, soit être considérées comme des coûts de construction. Cette délimitation n'étant pas simple, il convient de la planifier suffisamment tôt.

3) Choisir le bon moment : Selon la législation, c'est la date d'acquisition ou d'achèvement qui détermine le modèle d'amortissement. Une planification prévoyante assure donc de meilleures conditions fiscales.

Impact sur le rendement et le financement

Un amortissement accéléré améliore le cash-flow libre, surtout au cours des premières années. C'est justement dans cette phase que les intérêts et l'entretien pèsent souvent lourdement sur le budget.

• Les charges d'intérêts sont atténuées, Les économies d'impôts sont immédiates.
• Les marges de remboursement augmentent, La situation financière de l'entreprise s'améliore grâce à l'augmentation du cash-flow net.
• Les prix d'achat sont plus faciles à justifier, Le montant de l'impôt sur le revenu augmente.
• Les risques liés au stock diminuent, Le fait de pouvoir constituer des réserves à un stade précoce permet de réduire les coûts.

Important : L'amortissement n'est pas un cadeau, mais un décalage dans le temps. Celui qui amortit plus au début se retrouve avec des montants plus faibles par la suite. C'est pourquoi le choix optimal dépend toujours de la durée de détention, des intérêts et du taux d'imposition.

Votre plan en 5 points jusqu'en 2026

• Vérifier les objets : Quels sont les biens immobiliers qui en profitent particulièrement ?
• Calculer des scénarios d'amortissement : Comparer de manière linéaire ou dégressive.
• Préparer la répartition : Définir proprement les parts de sol et de bâtiment.
• Planifier des rénovations : Prendre en compte rapidement l'impact fiscal.
• Vote du financement : Intégrer activement les flux de trésorerie après impôts.

Conclusion : se préparer dès maintenant pour en profiter dès 2026

L'amortissement accéléré est un véritable levier de rendement. En gérant activement la part des bâtiments, la stratégie de rénovation et le modèle d'amortissement, on gagne des liquidités à un stade précoce.

Dans le contexte actuel du marché, il vaut donc la peine de prendre des décisions non pas à l'instinct, mais sur la base de chiffres clairs et solides.