Der Kauf einer Immobilie ist mit erheblichen Kosten verbunden – und dabei geht es nicht nur um den Kaufpreis. Viele Käufer unterschätzen die zusätzlichen Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen. In diesem Blogbeitrag erläutern wir, welche Nebenkosten auf Sie zukommen, ob Sie Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Maklerprovision zahlen müssen und welche laufenden Kosten nach dem Kauf entstehen.
1. Welche Nebenkosten kommen neben dem Kaufpreis auf mich zu?
Neben dem eigentlichen Kaufpreis müssen Immobilienkäufer verschiedene Zusatzkosten einplanen. Diese können sich je nach Bundesland und individueller Situation unterscheiden. Die wichtigsten Nebenkosten sind:
- Impôt sur les mutations foncières(je nach Bundesland 3,5 % – 6,5 % des Kaufpreises)
- Frais de notaire et inscription au registre foncier(ca. 1,5 % – 2 % des Kaufpreises)
- Maklerprovision(je nach Bundesland bis zu 7,14 % des Kaufpreises)
- Kosten für eine Immobilienbewertung oder Gutachter
- Finanzierungsnebenkosten (Bankgebühren, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten)
- Versicherungskosten (z. B. Wohngebäudeversicherung)
Diese Nebenkosten müssen in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden, da sie nicht aus dem Immobilienkredit finanziert werden können, sondern in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden müssen.
2. Muss ich Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Maklerprovision zahlen?
2.1 Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine Pflichtabgabe, die beim Kauf einer Immobilie anfällt. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Diese Steuer ist einmalig an das Finanzamt zu zahlen und wird fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.
Tabelle: Grunderwerbsteuersätze in Deutschland (Stand: aktuell)
| Bundesland | Steuersatz |
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Hambourg | 4,5 % |
| Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt | 5 % |
| Berlin, Brandenburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6 % – 6,5 % |
2.2 Notarkosten und Grundbucheintrag
Jeder Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Die Notarkosten betragen etwa 1 % – 1,5 % des Kaufpreises und beinhalten:
- Die Erstellung des Kaufvertrags
- Die Beurkundung des Kaufvertrags
- Die Kommunikation mit dem Grundbuchamt
Zusätzlich fallen Kosten für den Grundbucheintrag an, die etwa 0,5 % des Kaufpreises betragen.
2.3 Maklerprovision
Ob Sie eine Maklerprovision zahlen müssen, hängt davon ab, ob die Immobilie über einen Makler vermittelt wurde. Seit 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip: In den meisten Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, wobei Käufer maximal 50 % der Maklergebühren zahlen. Die Höhe der Maklerprovision variiert je nach Bundesland, liegt aber meist zwischen 3 % und 7,14 % des Kaufpreises.
Beispielrechnung für eine Immobilie mit 400.000 € Kaufpreis:
| Kostenart | Prozentsatz | Betrag |
| Grunderwerbsteuer (NRW) | 6,5 % | 26.000 € |
| Notar & Grundbuch | 1,5 % | 6.000 € |
| Maklerprovision (50 % von 7,14 %) | 3,57 % | 14.280 € |
| Gesamtkosten | ca. 11,5 % | 46.280 € |
3. Gibt es laufende Kosten (Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer)?
Nach dem Kauf einer Immobilie fallen weiterhin regelmäßige Kosten an, die oft unterschätzt werden. Hier sind die wichtigsten laufenden Kosten:
3.1 Hausgeld (bei Eigentumswohnungen)
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, zahlen Sie monatlich Hausgeld an die Hausverwaltung. Dieses umfasst:
- Frais de fonctionnement(Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Aufzug, Reinigung)
- Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung
Die Höhe des Hausgeldes variiert je nach Objekt und beträgt in der Regel 2–4 € pro Quadratmeter Wohnfläche.
3.2 Instandhaltungsrücklage
Für Eigentumswohnungen wird eine Instandhaltungsrücklage gebildet, um größere Reparaturen zu finanzieren (z. B. Dachsanierung, Fassadenerneuerung). Diese Rücklage wird aus dem Hausgeld finanziert.
Für Einfamilienhäuser müssen Eigentümer selbst Rücklagen für Reparaturen und Modernisierungen bilden. Als Faustregel gilt: 1–1,5 % des Kaufpreises pro Jahr sollten zurückgelegt werden.
3.3 Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine jährliche Abgabe an die Gemeinde und wird auf Grundlage des Einheitswerts der Immobilie berechnet. Die Höhe variiert je nach Kommune und kann mehrere Hundert Euro pro Jahr betragen.
exemple :
- Eine Wohnung mit einem Einheitswert von 100.000 € und einem Hebesatz von 400 % zahlt jährlich etwa 400–600 € Grundsteuer.
3.4 Versicherungskosten
- Wohngebäudeversicherung: Pflicht für Eigenheimbesitzer, deckt Schäden durch Feuer, Wasser und Sturm ab (ca. 200–800 € pro Jahr).
Hausratversicherung: Optional, schützt Inventar gegen Diebstahl oder Wasserschäden (ca. 100–300 € pro Jahr).
Conclusion
Beim Immobilienkauf sollten Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die anfallenden Nebenkosten und laufenden Ausgaben einplanen. Neben Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision fallen auch nach dem Kauf monatliche Kosten wie Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Grundsteuer an. Eine gründliche Finanzplanung hilft, unliebsame Überraschungen zu vermeiden und die Immobilie langfristig finanzierbar zu halten.
