Construction turbo idling: approval push, but financing gap stops new construction

Bauturbo zündet nicht: Warum Deutschlands Neubau trotz Genehmigungsschub stockt

Die Statistik wirkt auf den ersten Blick ermutigend: In mehreren Regionen ziehen die Baugenehmigungen wieder an. Doch auf der Baustelle bleibt es vielerorts still. Als professioneller Immobilienmakler erleben wir täglich, warum aus dem „Genehmigungsboom“ noch kein Bau-Boom wird – und welche Stellschrauben Projekte jetzt voranbringen.

Der Kern: Zwischen Papier und Praxis klafft eine Finanzierungslücke, die sich aus gestiegenen Baukosten, höheren Zinsen, vorsichtigerer Kreditvergabe und veränderten Förderbedingungen speist. Gleichzeitig bleiben Käufer zurückhaltend, weil die Preis- und Energienormen des Neubaus ihr Budget überreizen. Ergebnis: Viele Projekte werden verschoben, umgeplant oder stillgelegt – trotz vorhandener Baugenehmigung.

Genehmigung ist nicht Realisierung: die Umsetzungsfalle

Eine Genehmigung bestätigt Planungsrecht – sie finanziert aber kein Projekt. Bis zum Spatenstich müssen Baukosten, Eigenkapital, Vorverkaufsquoten, Bauzeiten und Lieferketten gesichert sein. In den Jahren 2021–2024 sind Material- und Lohnkosten deutlich gestiegen, zeitgleich kletterten Bauzinsen. Viele Kalkulationen aus der Niedrigzinsphase verlieren damit ihre Tragfähigkeit. Bauträger und Projektentwickler stehen vor der Wahl: nachfinanzieren, umplanen oder pausieren.

Zins- und Kostendruck: wenn die Rechnung kippt

Der finanzielle Turnaround ist spürbar: Wo Baufinanzierungen ehemals mit rund 1 % gerechnet wurden, sind 3–4 % p. a. die neue Realität. Parallel stiegen Baukosten in manchen Gewerken zweistellig. Diese Kombination verschiebt die Wirtschaftlichkeit – besonders bei schlüsselfertigen Mehrfamilienhäusern in durchschnittlichen Lagen, in denen Mieten nicht beliebig steigerbar sind.

Banken, Vorverkauf und Risikoprämien

Auch die Kreditvergabepraxis hat sich normalisiert – sprich: verschärft. Banken verlangen mehr Eigenkapital, belastbare Nachweise zu Bauzeit und Kosten sowie höhere Vorverkaufsquoten. Schlüsselfaktoren sind heute fixe Bauverträge mit klaren Preisgleitklauseln, ein überzeugendes Vermarktungskonzept und starke Controlling-Strukturen. Projekte ohne diese Sicherheiten zahlen über Risikoaufschläge – oder bekommen kein Go.

• Vorverkauf: 30–50 % sind häufig Voraussetzung, um die Bauphase zu finanzieren.
• Baukosten-Nachweise: belastbare GU-/GMP-Verträge statt offener Einheitspreise.
• Puffer: 5–10 % Reserve im Budget für Unvorhergesehenes.
• Eigenkapital: spürbar höher als 2020/21, teils ergänzt durch Mezzanine.
• Vermietungs-/Verkaufsstrategie: Zielgruppen, Preispunkte, ESG-Konzept klar belegt.

Regulatorik und Förderung: Zielkonflikte ausbalancieren

Anspruchsvolle Effizienzstandards (GEG, EH40) erhöhen zwar die Zukunftsfähigkeit, verteuern aber in der Umsetzung. Förderprogramme (z. B. KfW) können gegensteuern, kommen jedoch mit Budgets, Bedingungen und Antragsfenstern, die Planern Flexibilität abverlangen. Wer in frühen Leistungsphasen Varianten vergleicht – etwa Holz-Hybrid versus konventionell, serielles Bauen, Haustechnikstandard – kann Kosten senken, ohne die Qualität zu kompromittieren.

Nachfrage-Seite: Preislücke zwischen Neubau und Bestand

Für Eigennutzer ist die monatliche Rate der Dreh- und Angelpunkt. Wenn Bestandswohnungen in vergleichbarer Lage deutlich günstiger pro m² sind – und dank Sanierungspaketen energetisch aufholen – wandert die Nachfrage ab. Kapitalanleger rechnen zusätzlich mit Renditen: Steigt die Nettoanfangsrendite bei Bestandsobjekten, muss Neubau preislich oder konzeptionell überzeugen (z. B. Mikrolagenvorteil, ESG-Konformität, Betriebskostenersparnis).

Vier Hebel, die Projekte wieder in Gang bringen

• Partnerschaftliche Vergabe: Frühe Einbindung des Generalübernehmers, offene Kalkulation, Zielpreismodelle – minimiert Nachträge und schafft Bankfähigkeit.
• Grundstückslogik neu denken: Verkäufer- und Erbbaurechtsmodelle, Kaufpreisstreckungen oder Beteiligungen am Projekterfolg reduzieren den sofortigen Kapitalbedarf.
• Serielles und hybrides Bauen: Vorfertigung, Holz-/Hybridbau und modulare Haustechnik senken Bauzeit und Risiko – besonders bei Reihen- und Mehrfamilienhäusern.
• Vermarktung mit Nutzenversprechen: Niedrige Betriebskosten, smarte Grundrisse, Sharing-Angebote und Ladeinfrastruktur sprechen preisbewusste Käufer an und erhöhen die Vorverkaufsquote.

Quick-Checks für Entwickler, Eigentümer und Käufer

1. Kosten-Sensitivität: Wie verändert +10 % Baukosten den Verkaufspreis pro m²? Ist die Zielgruppe zu diesem Preis noch erreichbar? Wenn nein, Produkt anpassen oder Flächen optimieren.

2. Zins-Szenario: Rechnen Sie mit 3,5–4,0 % statt der Wunschannahme. Hält die Rendite/Rate stand, ist das Projekt resilient genug.

3. Vorverkauf: Welche drei Maßnahmen heben die Quote in 90 Tagen? Beispiel: Preisstaffelung für Erstverkäufe, Ausstattungspakete, Finanzierungspartner mit Zinsbindungsspecial.

4. Förder-Fit: Zwei Varianten kalkulieren: EH40 (mit Förderung) vs. solide Effizienz ohne Förderung. Der bessere Kapitalwert entscheidet, nicht die Schlagzeile.

Fazit: Der „Bauturbo“ scheitert aktuell selten an fehlendem Willen, sondern am Gap zwischen Genehmigung und bankfähiger Umsetzung. Wer Kostensicherheit schafft, Finanzierungskriterien aktiv bedient und zielgruppengerecht vermarktet, bringt Projekte trotz Gegenwind an den Start – und schafft langlebige Werte.