Verifique já a proteção contra incêndios dos edifícios antigos: O mito da proteção dos edifícios existentes, verificação rápida e medidas para a rentabilidade, seguros e retenção de valor

Proteção contra incêndios em transição: porque é que os edifícios antigos têm agora de ser submetidos a uma avaliação de risco

O parque imobiliário alemão está a envelhecer - e com ele os conceitos de proteção contra incêndios. O que era considerado „adequado“ há 20 ou 30 anos atrás, muitas vezes já não satisfaz os requisitos das seguradoras, autoridades e inquilinos de hoje. Para os proprietários, gestores e investidores, isto significa que uma proteção contra incêndios actualizada Avaliação do risco de proteção contra incêndios não é uma coisa boa de se ter, mas uma provisão de risco tangível e uma alavanca para a retenção de valor. Este artigo mostra o que é importante agora, onde se encontram as armadilhas típicas e quais as medidas que fazem sentido do ponto de vista económico.

O mito da „proteção dos direitos adquiridos“ - o que é realmente aplicável

Parte-se muitas vezes do princípio de que os edifícios mais antigos beneficiam de uma proteção abrangente. É verdade que existe proteção para os edifícios existentes - mas é não absoluto. Se a utilização, as plantas ou as cargas de incêndio se alterarem (por exemplo, devido a novos inquilinos comerciais), é parcialmente dispensada. As autoridades também podem ordenar a adaptação em caso de riscos evidentes. Atualmente, a atenção centra-se sobretudo nas vias de evacuação, na extração de fumo e na separação à prova de fogo das unidades de utilização. Quem atuar de forma pró-ativa neste domínio pode evitar condições, riscos de contrato de arrendamento e litígios de seguro em caso de sinistro.

O que esperam hoje os inspectores e as seguradoras

Os técnicos de inspeção guiam-se pela legislação aplicável em matéria de construção e pelas regras técnicas reconhecidas. As seguradoras seguem os seus próprios critérios de risco, que são cada vez mais rigorosos do que os requisitos legais mínimos. Pontos de inspeção típicos em edifícios antigos residenciais e de utilização mista:

• Rotas de fuga: Corredores desimpedidos, ausência de cargas de incêndio nas escadas, saídas identificadas, iluminação adequada.
• Detectores de fumo: Em todos os quartos, quartos de criança e corredores (adaptação obrigatória em todos os estados federais; testes de funcionamento regulares).
• Portas e anteparas: Portas de correr e de escadas de fecho automático com resistência testada (por exemplo, T30), vedação profissional de cabos.
• Instalações eléctricas: Inspeção visual de sobrecargas, cabos temporários, RCDs em falta em compartimentos húmidos.
• Extintores de incêndio e manutenção: Locais de fácil acesso, sinalização, testes geralmente de 2 em 2 anos de acordo com o fabricante/ASR.
• Documentação: Elevador dos bombeiros/controlo de incêndios para edifícios especiais, planos de fuga e salvamento, regulamentos simples de proteção contra incêndios Parte A.

Riscos típicos em edifícios antigos - e soluções pragmáticas

Alguns padrões repetem-se em edifícios existentes. O lado positivo é que muitos riscos podem ser mitigados com um orçamento gerível.

• Corredores fechados: Limpeza da casa, regras claras, marcação dos caminhos de fuga; inspecções regulares.
• Portas de entrada de apartamentos antigos: Instalação de acessórios de fecho automático; se necessário, substituição da porta para T30 com vedação total.
• Abrir os suportes para cabos: Reequipar as vedações de penetração; utilizar espuma/mangas de proteção contra incêndios de forma profissional.
• Resíduos eléctricos: Renovação selectiva (quadros de sub-distribuição, FI/RCD), separação de cargas para cave/cave; registo de medições documentais.
• Alarmes de fumo sem manutenção: Dispositivos com bateria de 10 anos, contrato de manutenção, documentação de testes anuais.

Pequenas medidas, grande impacto - exemplos de cálculo

Exemplo 1: Bloco de apartamentos, 10 unidades. Instalação de 20 detectores de fumo com função de rede e bateria de 10 anos: cerca de 1.600-2.000 euros, incluindo a instalação (hipótese). Várias seguradoras honram esta situação com descontos de risco ou evitam sobretaxas; calculados de forma conservadora 3-5 % num prémio de construção de 4.000 euros por ano = 120-200 euros por ano. Ponto de equilíbrio após cerca de 8-12 anos - mais benefícios adicionais: menor risco de responsabilidade e melhor rentabilidade.

Exemplo 2: Portas de escada sem mecanismo de fecho automático. Reequipamento com fechos e vedantes testados: 10 portas × 250-350 euros = aprox. 2.500-3.500 euros. Para além da aceitação do seguro, reduz-se o risco de as vias de evacuação ficarem com fumo. Os inquilinos e os administradores de condomínios também avaliam positivamente a medida - a experiência tem mostrado que há menos dias de desocupação quando os inquilinos mudam (hipótese: -2 dias de desocupação/ano × 60 euros/dia por unidade = 1.200 euros/ano de poupança em todas as propriedades).

Exemplo 3: Remodelação eléctrica selectiva. Substituição do quadro de sub-distribuição, adaptação do RCD, gestão de cargas na cave: 4.000-6.000 euros. Muitos danos em edifícios antigos são de origem eléctrica. Um relatório de testes atualizado reduz as discussões em caso de sinistro e pode tornar desnecessárias as inspecções especiais das seguradoras.

Erros comuns - e como evitá-los

• „Apenas o essencial“ sem um conceito: É melhor fazer um pequeno inventário com uma lista de prioridades: imediatamente (perigo), curto prazo (seguro/autoridade), médio (aumento do valor).
• Responsabilidades pouco claras: Administrador, proprietário, prestador de serviços - quem verifica o quê e quando? Definir intervalos e documentação.
• Provas em falta: Sem os autocolantes de manutenção e os registos de inspeção, as medidas são consideradas „não disponíveis“ em caso de dúvida.
• Alterações estruturais sem vista para os compartimentos de fumo: Cada nova abertura, cada passagem de cabo pode comprometer a proteção contra incêndios - aplique diretamente a vedação de penetração.
• Esqueça a comunicação com os inquilinos: Uma informação breve cria aceitação („Porque não há bicicletas no corredor?“) e reduz os esforços de repetição.

Nota: Este artigo não substitui o aconselhamento jurídico. Os regulamentos de construção do Estado, os requisitos oficiais e os códigos de prática reconhecidos (por exemplo, DIN, VDE) são oficiais. Em caso de dúvida, recomenda-se um planeamento especializado de proteção contra incêndios.

Conclusão: reduzir o risco, garantir o valor

A mudança na proteção contra incêndios é real - e está a afetar especialmente os edifícios antigos. Quem verificar, definir prioridades e documentar agora reduzirá a responsabilidade e os custos, garantirá o rendimento das rendas e melhorará a sua posição negocial com seguradoras, autoridades e compradores. Com um roteiro claro, 80 % dos riscos podem ser tratados com 20 % do orçamento - de forma rápida, eficaz e verificável.

Temos todo o gosto em acompanhá-lo desde a inspeção do imóvel, passando pela lista de prioridades, até à implementação com empresas de confiança - sempre tendo em conta o retorno do investimento e o valor de mercado.