Rescisão sem aviso prévio: Quando é que os senhorios podem realmente agir - e o que os inquilinos precisam de saber agora
A habitação tem a ver com substância, valores e confiança. Por isso, é ainda mais importante conhecer as medidas corretas a tomar em caso de incumprimento do dever. A rescisão sem aviso prévio é a espada mais afiada da lei do arrendamento - só se aplica a infracções graves, deve ser preparada com segurança jurídica e tem consequências de grande alcance para ambas as partes. Este guia traz clareza, fornece controlos práticos e mostra como os senhorios e inquilinos podem agir com prudência agora.
Em termos jurídicos, o que significa „rescisão sem aviso prévio“?
A rescisão sem pré-aviso (rescisão extraordinária) põe termo ao contrato de arrendamento sem respeitar os prazos legais de pré-aviso. O fundamento é geralmente um razão importante na aceção do § 543 do BGB em conjugação com o § 569 do BGB. O critério é sempre o seguinte: é razoável esperar que a parte que rescindiu o contrato continue a arrendar até ao final do período de pré-aviso?
Importante: Sem aviso prévio não significa informal. A declaração deve Por escrito ocorrer, o motivo concreto do cancelamento e entregues de forma verificável ao parceiro contratual (por exemplo, carta registada ou entrega pessoal com testemunhas).
Razões típicas que realmente funcionam
Os tribunais reconhecem, nomeadamente, as seguintes constelações:
- Rendas em atraso: Duas nomeações consecutivas com um atraso de, pelo menos, uma Renda mensal e mais de um mês de renda no total, ou em mais de duas datas com atrasos de pelo menos dois meses de renda no total.
- Perturbação persistente do sossego da casa: Insultos maciços, ameaças, repetidas perturbações da paz durante a noite, escaladas documentadas - geralmente apenas após um aviso prévio.
- Transferência não autorizada da utilização: Por exemplo, alugueres permanentes na Airbnb sem autorização; é regularmente exigida uma advertência.
- Violação grave do dever: Danos intencionais aos bens, cortes de eletricidade/água, perigo para os outros inquilinos ou para o imóvel alugado.
Exemplo de cálculo para pagamentos em atraso: Renda base 900 euros, adiantamento das despesas de funcionamento 200 euros, renda total 1.100 euros. Se não forem pagos 1.100 euros em janeiro e fevereiro, há um atraso de 2.200 euros - o limite para a rescisão sem aviso prévio foi atingido.
Verificação rápida: Posso cancelar sem aviso prévio?
- Os atrasos de pagamento cumprem o limite de 2 meses? Não é necessário enviar uma carta de aviso.
- Violações de comportamento? Regra geral avisar com antecedência e documentar (testemunhas, protocolos, fotografias).
- Especificar o incidente exato e as datas - nada de acusações generalizadas.
- Garantir a receção da anulação (carta registada ou testemunhas).
Aviso: quando, como, porquê?
No caso de motivos comportamentais (por exemplo, ruído, insultos), a advertência é frequentemente obrigatória. Funciona como um cartão amarelo: descreve a violação do dever, define expectativas claras e anuncia as consequências. A advertência só pode ser dispensada se a continuação do comportamento não for razoável - por exemplo, após agressões físicas.
Normas mínimas para o conteúdo de uma carta de advertência: Data, factos do caso com exemplos específicos, pedido de cessação e desistência/mudança de comportamento, fixação de um prazo, ameaça de rescisão sem aviso prévio. Entrega novamente verificável.
O que os inquilinos precisam de saber agora
Se os inquilinos receberem uma rescisão sem aviso prévio devido a atrasos de pagamento, existe o chamado Pagamento do período de carência (§ 569, n.º 3, n.º 2 do BGB): Se a totalidade dos pagamentos em atraso o mais tardar dois meses após a litispendência da ação de despejo a rescisão sem aviso prévio torna-se ineficaz. Nota: Normalmente, isto só funciona uma vez de dois em dois anos, e uma declaração adicional anulação ordinária permanece frequentemente eficaz.
No caso de despedimentos por motivos comportamentais, a única coisa que ajuda é eliminar as causas, procurar uma discussão e, se necessário, garantir obrigações por escrito. Quem nega as alegações deve Prova (testemunhas, registo de ruído, correspondência) e obter aconselhamento jurídico numa fase inicial.
Erros típicos - e soluções elegantes
- Erro: Cálculo incorreto das rendas em atraso (por exemplo, notas de crédito ou prestações ignoradas). Solução: Verificar antecipadamente o extrato/balanço da conta.
- Erro: Despedimento sem aviso prévio por ruído. Solução: Em primeiro lugar, emitir um aviso e documentá-lo; exceção apenas em casos extremos.
- Erro: Acusações generalizadas sem dados. Solução: Especificar cada incidente com data, hora e testemunhas.
- Melhores práticas: Rescisão sem aviso prévio sempre com em alternativa, rescisão ordinária para minimizar o risco.
Passos para os senhorios: Como proceder de forma limpa
- 1. esclarecer os factos: Verificar a conta de aluguer, proteger testemunhas, recolher registos, fotografias/áudio apenas em conformidade com a lei.
- 2. categorização jurídica: O caso é abrangido pela falta de pagamento ou de comportamento? Verificar a obrigação de emitir uma advertência.
- 3. emitir um aviso (se necessário): Formular com precisão, fixar um prazo, provar a receção.
- 4. redigir uma declaração de anulação: Formulário escrito, motivo específico, data, ou, em alternativa, anulação ordinária, comprovativo de receção.
- 5. acompanhamento: Documentar a reação e, se necessário, dar início a um processo de despejo.
- 6. verificar alternativas: Um acordo de rescisão mutuamente acordado com um período de despejo pode ser mais rápido e menos dispendioso.
Cenários práticos de comparação
Cenário A: Atraso no pagamento - O inquilino não paga durante dois meses. Resultado: Rescisão sem pré-aviso possível sem aviso prévio. Se o inquilino pagar tudo, a rescisão sem aviso prévio pode ser sanada; a rescisão ordinária pode manter-se.
Cenário B: Perturbação repetida da paz - Três incidentes documentados, advertência efectuada, o ruído persiste. Resultado: A rescisão sem pré-aviso devido a uma perturbação contínua do sossego no edifício é geralmente permitida.
Cenário C: Subarrendamento não autorizado - Aluguer através de uma plataforma de reservas, apesar da proibição. Resultado: Advertência, rescisão sem pré-aviso em caso de continuação.
Avaliar de forma realista os custos, o tempo e o risco
Os processos de despejo são morosos e dispendiosos. As custas judiciais, os honorários advocatícios, a eventual perda de rendas e a renovação do imóvel tornam-se rapidamente onerosos. Uma abordagem pragmática pode consistir em solução amigável com prazos claros e salvaguardas (por exemplo, pagamento, protocolo de entrega de chaves) - sem renunciar à sua posição jurídica.
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Conclusão: A rescisão sem pré-aviso é eficaz se o motivo for válido, se o formulário estiver correto e se o acesso estiver assegurado. Para os inquilinos: reagir rapidamente, documentar, regularizar os pagamentos em atraso. Para os senhorios: Preparar-se cuidadosamente, organizar as provas, conhecer as alternativas. Desta forma, a propriedade permanece protegida - e as decisões são juridicamente seguras e economicamente sensatas.
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